Banky a stavební spořitelny poskytly v únoru hypoteční úvěry v celkovém objemu přes 25 mld. Kč. To představuje oproti lednu další citelný propad – víc než o 20 %. Ačkoli měsíce na začátku roku bývají z pohledu poskytnutých úvěrů spíše podprůměrné, ve srovnání s loňským únorem je letošní objem nižší o třetinu. Necelých 21 mld. Kč tvoří hypotéky skutečně nové a přes 4 mld. Kč pak hypotéky refinancované. Úroková sazba u zmíněných skutečně nově poskytnutých hypoték v únoru vzrostla ze 3,4 na 3,84 %. Růst sazeb tak dále zrychluje, ačkoli se stále nachází pod úrovní nabídkových úrokových sazeb. Ty se v současnosti nejčastěji pohybují v rozmezí 4,5–5,5 % v závislosti na konkrétních podmínkách žadatele. Uvedené informace plynou z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry na domácím trhu.
Objemy poskytnutých hypoték pokračují v propadu, a to jak z pohledu nových, tak refinancovaných úvěrů
Únorová čísla dále potvrdila dřívější očekávání, že hypoteční trh v letošním roce citelně zpomalí. Banky a stavební spořitelny dle únorového ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 25,1 mld. Kč. Ve srovnání s lednem jde o pokles o 7,5 mld. Kč, tj. 23 %, přitom již v samotném lednu objem nových hypoték oproti prosinci propadl o 26 %. Stejný trend pak následoval i s počty poskytnutých hypoték, které v únoru oproti předchozímu měsíci poklesly o 23 %, a to z 10 na 7,9 tisíce. Jedná se o nejnižší počet poskytnutých hypoték od ledna 2020, tj. za bezmála dva roky.
„Pokles produkce je zřejmý mj. i kvůli rostoucím úrokovým sazbám a nejisté geopolitické situaci. Nicméně je zapotřebí si uvědomit, že data srovnáváme s historicky nejúspěšnějším rokem 2021. I kdybychom hypoteticky letos zaznamenali až 40% pokles, stále se budeme pohybovat na úrovni produkce roku 2020. Klienti nyní preferují kratší fixace. Zvyšující se ceny zejména stavebních materiálů se projevují v požadavcích na dofinancování již čerpaných a splácených úvěrů,“ říká Hanuš Thein, výkonný ředitel pro obchod Modré pyramidy.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték v únoru poklesl z 26,3 mld. Kč na 20,8 mld. Kč, u refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) pak z 6,3 na 4,3 mld. Kč. Počet nově poskytnutých hypoték poklesl meziměsíčně o 21 % ze 7,7 tisíce na 6,1 tisíce. Ačkoli začátek roku obvykle bývá z pohledu poskytnutých hypoték slabší, propad v letošním roce jde nad rámec tohoto běžného sezónního vývoje. V meziročním srovnání totiž již počty i objemy poskytnutých hypoték klesají dvoucifernými tempy. U celkového počtu hypoték se jedná o téměř 40% propad, u počtu skutečně nových hypoték pak 20%. Výraznější meziroční propad je pak patrný u refinancovaných úvěrů. Zatímco v únoru minulého roku byly refinancovány interně či z jiné instituce hypotéky v objemu bezmála 14 mld. Kč, v letošním únoru činil objem necelých 4,5 mld. Kč.
V dalším vývoji se bude promítat cela řada faktorů, nejen výše hypotečních sazeb, ale také vývoj cen nemovitostí a bezesporu také současná nejistota spojená s válkou na Ukrajině. Začátkem dubna začnou navíc platit další zpřísněná pravidla pro žadatele o úvěr ze strany ČNB. To může krátkodobě zájem o hypotéky navýšit.
„Regulátor vrací do hry limity pro úvěrové ukazatele DSTI a DTI, které zrušil během pandemie, a zároveň opět zpřísní limit ukazatele LTV na 80 %. Přestože růst sazeb se promítnul i do zájmu o hypotéky a v posledním měsíci zájem klesal, očekáváme v nejbližších dnech mírný nárůst, tak aby klienti využili aktuálních podmínek pro poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti,“ říká Filip Beneš, manažer hypoték UniCredit Bank.
Průměrná hypoteční sazba bude dále postupně růst a dohánět nabídkové ceny
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v únoru vzrostla na 3,84 % z lednových 3,4 %. Růst sazeb tak dále zrychluje a byl v únoru nejrychlejší od poloviny loňského roku, kdy ČNB začala zvyšovat sazby. Průměrná hypoteční sazba se tak v únoru dostala na nejvyšší úroveň od konce roku 2011. Stejně jako v předchozích měsících však ještě zachycuje uzavřené smlouvy, které byly rozjednány s klienty v dřívějších měsících, kdy byly úrokové sazby nižší. Proto se průměrná hypoteční sazba u nově uzavřených smluv pohybuje stále pod nabídkovými sazbami hypoték. Ty se v únoru pohybovaly nejčastěji v širokém rozmezí od 4,5 do 5,5 %. Nesoulad mezi nabídkovou a realizovanou úrokovou sazbou byl v posledních měsících výraznější, jelikož změna úrokových sazeb nastala v druhé polovině minulého roku poměrně skokově. Během několika měsíců se ale obě úrokové sazby opět přiblíží.
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. V nich se promítá řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností se nacházejí na nejvyšší úrovni od roků 2008 a 2009.
„Tržní úrokové sazby delších splatností, které jsou důležité pro vývoj hypotečních sazeb, začaly po zahájení ruské agrese na Ukrajině nejdříve klesat. Poté se však vývoj i z titulu očekávané vyšší inflace obrátil a úrokové sazby se opět vrátily na své dřívější hodnoty z konce ledna. V současnosti se tak opět pohybují na nejvyšší úrovni od roků 2008 a 2009, kdy byla průměrná hypoteční sazba u nových hypoték dle oficiálních dat ČNB kolem 5,5 %. Hypoteční sazby by tak letos měly postupně směřovat k této hranici, ačkoli konkrétní sazba se bude odvíjet od jednotlivých parametrů hypotéky, například zvolené délky fixace či velikosti vlastních zdrojů,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný
Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték, o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 mld. Kč, v roce 2020 činil objem 312 mld. Kč. Obdobně silný meziroční růst byl pak patrný i v případě skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování a refixací), které banky poskytly v minulém roce rovněž v historicky rekordním objemu 379 mld. Kč. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. Pokud by se objem poskytnutých úvěrů v letošním roce navrátil k úrovni předminulého roku, znamenalo by to meziroční propad o 40 %.
Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje
Průměrná výše hypotéky v únoru nepatrně poklesla, pohybovala se však na podobné úrovní jako v předchozích měsících, a to kolem 3,4 mil. Kč. S očekávaným růstem úrokových sazeb se zvyšuje i měsíční splátka u nových či refixovaných úvěrů. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o 1,6 až 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, by hypoteční sazba 5 % znamenala růst měsíční splátky u průměrné hypotéky o 5 až 6 tisíc Kč měsíčně.
ČBA zveřejňuje nové souhrnné statistiky za celý bankovní trh
Česká bankovní asociace zveřejňuje ve spolupráci s členskými bankami nové souhrnné statistiky z trhu bydlení. Jde především o objemy a počty nově poskytnutých a refinancovaných hypoték a příslušnou úrokovou sazbu. Tyto statistiky publikuje ČBA v agregované podobě za celý bankovní sektor na pravidelné bázi vždy zhruba v polovině měsíce. Šetření se účastní všechny tuzemské banky a stavební spořitelny poskytující v ČR hypotéky. Data jsou dostupná od ledna roku 2020 v přiloženém souboru na stránkách www.cbaonline.cz, kde lze také příslušné statistiky najít zvlášť pro banky a stavební spořitelny. Výše uvedené hodnoty jsou pro sektor jako celek. (11.3.2021)
