Ceny nemovitostí padají z mnoha příčin. Situace má naštěstí řešení

Vladimír Pikora, hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group

Léta jsem varoval před tím, jak Evropská centrální banka (ECB) snížila své úrokové sazby pod nulu. Říkal jsem, že to není normální. Peníze musí mít kladnou cenu a když ji uměle nemají, tak to vždy někde nepříjemně vybublá. Už je to tady. Jakmile centrální banka začala náhle zvyšovat úrokové sazby, zničila tím celý evropský trh nemovitostí, který zkrátka zamrzl.

Ceny německých nemovitostí padají letos nejvíce od roku 2010, kdy se rozjela finanční krize i mimo banky. Zamrznutý trh se neprojevuje jen v pádu cen, ale i v počtu stavebních povolení, jejichž počet meziročně poklesl téměř o 32 %.

Dokud byly sazby kolem nuly, každý si uměl půjčit peníze a hrát si na developera či dokonce na nemovitostní fond. Jenže s tím, jak úrokové sazby vyskočily, začaly být hypotéky nedostupné. To, co se původně považovalo za perpetuum mobile, se náhle zadrhlo. Peníze přestaly padat z nebe.

Potíže mají i velcí hráči

Problém nemají jen fondy, ale i samotní developeři. V Německu padl například developer, který má rozestavěné nemovitosti v hodnotě 4 miliard eur. Jinými slovy, nepadají jen začínající developeři, ale i velcí hráči na trhu s dlouhou historií.

ECB si problému už všimla. Děsí ji nemovitostní fondy, které spravují zhruba 40 % komerčních nemovitostí. Najednou se tak opět po více než 10 letech mluví o tom, že trh nemovitostí představuje riziko pro finanční stabilitu země.

V ČR jsme na tom podobně, před čímž jsem varoval i loni. Nicméně byl jsem ujištěn, že si je bankovní rada dobře vědoma mých argumentů. Varoval jsem Českou národní banku, jak je nebezpečné dále zvyšovat úrokové sazby právě kvůli trhu s nemovitostmi, který už byl nejednou zdrojem krize.

Český problém

Když se podíváme na data z Eurostatu, je vidět, že ceny nemovitostí u nás už klesají, a to největším tempem za posledních 13 let. Problémem trhu nemovitostí nejsou jen drahé hypotéky, ale i fakt, že za stávajících cen nechce nikdo prodávat. Všichni s prodejem čekají na dobu, kdy budou nemovitosti zase růst, o čemž se sice mluví, ale stále to jsou jen odhady. Za obojím přitom v důsledku stojí inflace. Evropa potřebuje stabilizovat inflaci a následně se stabilizují trhy. To by mělo přijít v roce 2024 až 2025. Jinými slovy, myslím si, že čas nemovitostí ještě přijde, jen si tento růst netroufám načasovat. Domnívám si, že tak rychlý růst, jako jsme viděli dříve, nás již nečeká.

Za propadem cen nemovitostí stojí i jiné faktory. Překvapivým je třeba výnos státních a korporátních dluhopisů. Hodně lidí si totiž klade otázku, zda mají investovat do padajících nemovitostních fondů, nebo do dluhopisů, které nyní nesou nezvykle vysoké výnosy. Často si zvolí právě to druhé, což nebývalo běžné.

Co s tím?

Německá vláda se rozhodla stavebnictví a bytovou výstavbu podpořit a upravila některé ekologické předpisy, například budovy nebudou muset mít tak velkou (a drahou) izolaci, jak se původně plánovalo. Zároveň se mluví o přípravě určitých bonusů apod. Bydlení tak má být podle kancléře Olafa Scholze cenově dostupné.

U nás je třeba změnit stavební zákon a územní plánování. Čím budou komplikovanější, tím méně se bude stavět. Dokud se nám nebude dařit srazit dobu povolení stavby pod tři měsíce, je všechno špatně. Čas, který nám zabere stavební povolení, totiž znamená ztrátu času, a to ve výsledku prodražuje i samotnou stavbu. Podobné to je s územním plánem a další regulací.

Můžeme se dovolit čtvrť výškových budov

Náš odpor k výstavbě vyšších staveb vede k tomu, že máme stále drahé pozemky a k tomu i dlouhé dojezdy po městě. Domnívám se, že si kromě několika mrakodrapů na Pankráci může Praha dovolit výškové budovy i jinde. Může vzniknout celá čtvrť.

Jsem si dobře vědom toho, že mrakodrapy hyzdí pohled na Prahu. Ale když už jsme tu postavili Žižkovskou věž, nemáme co chránit. Tak, jak to je dnes nastavené se stávajícím územním plánem a regulacemi, se není čemu divit, že máme takto drahé a nedostupné bydlení. V některých místech jsou výše nájmů naprosto nesmyslné. Z ekonomického problému se rázem stala sociální rozbuška. (23.10.2023)