Developeři se mohou plést a vedle starších bytů nakonec zlevní i novostavby

Komentář Lukáše Kovandy

Jak ukazují nejčerstvější data z rezidenčního trhu společností Trigema, Central Group a Skanska, k očekávanému poklesu cen nových bytů v Praze nedošlo a podle slov developerů s největší pravděpodobností ani nedojde.

Jenže developeři určitě nebudou světu zvěstovat, že čekají pokles cen nových bytů. Vždyť je to to, co dodávají na trhu. Pokud by hlásali, že ceny klesnou, byli by sami proti sobě. Pravdou je to, že trh nyní vyčkává. Zlevnění bytů ve starší zástavbě je „ložené“, zejména se to týká panelových bytů. Novostavby jsou samozřejmě atraktivnější, třeba jen z důvodu udržitelnosti a nižší energetické náročnosti, avšak to neznamená, že jejich cena musí být zcela imunní vůči poklesu.

Oživení prodejů přinesou dle slov developerů levnější hypotéky. Samozřejmě. Levnější hypotéky zlepší dostupnost financování nemovitostí. Jenže vzhledem k vývoji inflace nemusí zlevňovat nijak rychle. Navíc kvůli energetické drahotě a hrozícímu růstu míry nezaměstnanosti musí být pokles cen hypoték opravdu razantní, aby opět oživil poptávku po nemovitostech. Je možné, že než k takovému oživení poptávky dojde, developerům a dalším prodejcům novostaveb dojde trpělivost a o něco zlevní i je.

V Praze bylo na konci třetího čtvrtletí volných 4 700 nových bytů. To je o 13,3 % více oproti druhému kvartálu letoška a o 70,9 % více oproti třetímu čtvrtletí roku 2021, kdy byla nabídka na historickém minimu. V dalším období je ale podle developerů pravděpodobný spíše pokles nabídky.

Trh s novostavbami prostě zamrzl. Kupující vyčkávají. Pokud budou mít pocit, že se vyplatí počkat třeba i dva tři roky, než i novostavby zlevní, klidně si počkají. To bude záviset na vývoji celkové energetické a ekonomické situace. Kdo nyní uvažuje o koupi nemovitosti, i novostavby, prostě neudělá chybu, když dva tři roky počká. Za tu dobu mohou být nemovitosti levnější. A levnější budou zcela jistě hypotéky.

Pohonné hmoty výrazně zdražují – a budou dále

Zdražuje ropa a české čerpací stanice si po zvýšení daně z benzínu mohou navyšovat marže.

Ceny paliv v Česku za týden výrazně vzrostly. Benzin Natural 95 zdražil o téměř tři koruny na 41,92 Kč/l. Litr nafty stojí v průměru 45,29 koruny, což je o 2,29 Kč více než minulou středu. Vyplývá to z údajů společnosti CCS, která ceny sleduje.

Cenový růst bude pokračovat i v příštích sedmi dnech, růst cen bude činit zhruba 1,50 až 1,80 koruny na litr. Ropa Brent na světových trzích zdražila totiž v přepočtu do korun od začátku října o bezmála šest procent a tento nárůst se ještě do cen u tuzemských čerpacích stanic teprve plně promítne. Znatelně rostou také ceny velkoobchodně prodávaných paliv na burze v Rotterdamu, od níž se odvíjí ceny na českých čerpacích stanicích. Například nafta zdražila v Rotterdamu v přepočtu do korun od začátku října o bezmála dvanáct procent.

Čerpadláři ovšem také mohou zdražovat, aby se přechodně navýšili své marže poté, co byla začátkem měsíce opětovně navýšena spotřební daň z benzínu. Tu Fialova vláda srazila od června. Čerpací stanice mohou její opětovné zvýšení, navrácení na předčervnovou úroveň, využít jako zdůvodnění svého více než odpovídajícího zdražení, jímž si tedy právě navýší marži.

Za růstem cen ropy a ropných produktů stojí hlavně rozhodnutí kartelu OPEC a jeho spojenců omezit produkci ropy a dva miliony barelů ropy denně. Opatření z minulého týdne ostře napadl americký prezident Joe Biden, jehož Demokratické straně dražší pohonné hmoty před blížícími se volbami do Kongresu u americké veřejnosti přitěžují. Biden nařkl Saúdskou Arábii z toho, že podporou opatření se staví na stranu Ruska.

Rusko na omezení produkce ropy tlačilo již v létě. Omezení těžby skrze doprovodný cenový růst navyšuje jak příjmy jeho veřejné kasy, tak i zvyšuje inflační tlaky v Evropě, ale třeba i v USA. Kreml tak může vyvíjet další tlak zejména na EU, která už tak prochází závažnou plynovou krizí.

Část americké administrativy nyní míní, že zamýšlená sankce spočívající v zastropování ceny ropy dovážené z Ruska může být v důsledku omezení těžby OPEC a jeho spojenců hůře uskutečnitelná tak, aby skutečně naplnila svůj účel. Tím je snížení příjmů ruské kasy, aby země měla méně prostředků na vedení války na Ukrajině. Sankci iniciují Spojené státy a další země skupiny G7, které ji vesměs již podpořily, a snaží se pro ni získat všechny země EU.

Někteří členové americké administrativy se ale podle agentury Bloomberg nyní obávají, že zastropování ceny ruské ropy by mohlo vést k jejímu citelnému zdražení, právě v důsledku aktuálního omezení těžby kartelu OPEC a jeho spojenců. Kreml tak může reagovat přiškrcením dodávek těžby a tím situaci dále vyhrotit.

Jsou banky jako chobotnice? Ne, odpovídají noví nobelisté

Přiznejme si to, bankéři nepatří zrovna k těm nejoblíbenějším lidským bytostem. Ne nadarmo byla nejen Dikobrazu 50. let postava bankéře – bachratého muže s cylindrem a hůlkou – zosobněním zlého, ba krvežíznivého kapitalismu. Imperialistického Wall Streetu. Ale netřeba zacházet tak daleko do minulosti. Za finanční krize let 2008 a 2009 rezonovala zas a znova ona slovní hříčka – „banksters“. Novodobí gangsteři s klotovými rukávy si přivlastňují zisky, ale jakmile padnou do ztráty, zespolečenští ji. Časopis Rolling Stone dokonce roku 2009 připodobnil investiční banku Goldman Sachs – jeden ze symbolů Wall Streetu i krize samotné – k „obrovské vyděračské chobotnici přisáté ke tváři lidství a nelítostně strkající svá chapadla všude tam, kde jsou cítit peníze.“    

Coby vzdor k bankéřstvu své doby ostatně právě roku 2009 vznikla také nejstarší a dosud nejrozšířenější kryptoměna světa – bitcoin. Bitcoin má právě udělat přítrž tomu, aby bankéři svým chapadlem ovíjeli společnost, sáli pro sebe zisky, zatímco současně socializovali vlastní ztráty.

Ústředním „záporákem“ finančního světa oné pohnuté doby konce nultých let byl v očích mnohých – nejen časopisu Rolling Stone či rané bitcoinové komunitě – Ben Bernanke, tehdejší šéf americké centrální banky. Měl se provinit tím, že zásadně přispěl k tomu, aby za peníze daňových poplatníků byli zachraňováni oni nenávidění bankéři, kteří přitom krizi, a tedy třeba i nezaměstnanost obyčejných lidí přivodili.

Bernanke je od předčerejška vůbec první hlavou nejmocnější centrální banky světa, která se zároveň může pyšnit ekonomickou Nobelovou cenou. Tu si letos rozdělí hned tři ekonomové. Získává ji z třetiny Bernanke a pak také Douglas Diamond a Philip Dybvig. Pokračuje tudíž stav jednoznačné dominance Američanů, resp. ekonomů z amerických univerzit. Zatímco v celé historii ekonomické Nobelovy ceny, od konce 60. let, ji získaly všehovšudy jen dvě ženy, pouze mužů jménem Robert ji má hned devět – a ponejvíce právě těch z USA.

Letošní Nobelova cena oceňuje ekonomy, kteří objasňují, proč jsou banky celospolečensky tak důležité a proč je nelze líbivě vidět jako ony „nelítostné chobotnice“ bezmezně lačnící po šustotu bankovek.

Oceněné trio ekonomů ve svém výzkumu konkrétně ukazuje, proč a jak předcházet rozsáhlému kolapsu bankovního systému. Bernanke sám měl příležitost takovému kolapsu předcházet i přímo v praxi, tedy právě v pozici šéfa centrální banky USA. V září 2008 takto přihlížel pádu investiční banky Lehman Brothers. Její kolaps značí začátek nejvyhrocenější fáze finanční krize. V období po pádu banky, na podzim 2008, se tento původem akademik stal z titulu své funkce ústřední postavou v procesu záchrany dalších bank a finančních institucí. Pomohl tak zabránit tomu, aby tehdejší krize přerostla do podoby Velké hospodářské 30. let, již v roli akademika studoval zevrubněji než prakticky jakákoli jiný ekonom své generace. A ano, stal se také nenáviděnou figurou. Alespoň v některých kruzích.

Ve svých teoretických pracích, jimž položili základ už počátkem 80. let, Bernanke a také obecně méně známí Diamond s Dybvigem ozřejmili, proč jsou banky pro vyspělou tržní ekonomiku tak důležité. Ale zároveň i to, že jsou značně zranitelné. Do značné míry tak ocenění ekonomové rozporují obrázek bank coby neohrožené „vyděračské chobotnice“.

Bernanke, Diamond a Dybvig zásadním způsobem popsali roli moderního bankovnictví, které úspory klientů bank přeměňuje v investice. Při tom ovšem vzniká rozpor. Střadatelé chtějí mít své úspory kdykoli přístupné, třeba pro případ nutného náhlého vydání. Firmy nebo i domácnosti si ale u banky půjčují dlouhodobě, až na desítky let, třeba v podobě podnikového úvěru nebo hypotéky. Žádají tedy garanci, že je banka nebude nutit půjčky splácet předčasně, aby mohla vyplatit střadatele. Diamond a Dybvig teoreticky prokázali, že nezastupitelná celospolečenská role bank spočívá právě v řešení tohoto rozporu: coby finanční zprostředkovatelé banky přijímají vklady velkého počtu střadatelů, čímž jim umožňují přístup k vlastním úsporám prakticky kdykoli, přičemž současně jsou s to poskytovat dlouhodobé úvěry. Bonitu příjemců úvěrů právě banky posuzují lépe než kdokoli jiný v tržní ekonomice, jak prokázal Diamond, pročež představují relativně nejlepší záruku, že prostředky střadatelů přijdou na úrodnou půdu a neskončí v „černé díře“.

Proces přeměny krátkodobě dostupných vkladů v dlouhodobé úvěry, jejž banky zajišťují, je ovšem náchylný k celé řadě fám i k – slovem dneška – dezinformacím. Pokud se třeba rozšíří fáma, že daná banka má krátce před kolapsem, velký počet jejích klientů naráz žádá výběr svých úspor. Nastává „run na banku“. Z fámy se stává takzvané sebenaplňující se proroctví. Takže i když banka třeba vůbec v kolapsovém stavu být nemusela, nakonec padne, neboť až příliš mnoho jejích klientů prostě fámě uvěří. Proto právě se i na základě práce čerstvých nobelistů rozvinuly instituty fondu pojištění vkladů nebo věřitele poslední instance. Jejich stěžejní role spočívá v tom, že mají střadatele v kritické situaci možného „runu na banku“ psychologicky zklidnit tak, aby se utlumila dynamika sílícího sebenaplňujícího se proroctví. Zklidnění staví na předpokladu, že když klienti uvěří, že nad jejich potenciálně ohroženou bankou existuje ještě určitý, na hospodaření banky vlastně nezávislý „garant“ – třeba vládou iniciovaný fond pojištění vkladů nebo centrální banka v roli věřitele poslední instance –, sníží se pravděpodobnost bankovní paniky a „runu na banku“.   

Letošní ekonomická Nobelova cena je bezesporu zasloužená, byť – ruku na srdce – ještě třeba v polovině minulého desetiletí by ji zrovna ti nyní ocenění nedostali. Jenže od té doby se pověst bankéřů i Bernankeho v očích široké veřejnosti zlepšila. Tedy, spíše se zapomnělo na to, že bankéři svého času byli široké veřejnosti „nelítostnou chobotnicí“.

Inflace je opět vyšší, než se čekalo

Experty zaskočil růst cen energií či masa, ČNB však úroky nezvýší.

Inflace v Česku, meziroční na úrovni 18 procenta, za měsíc září opět překonává drtivou většinu expertních odhadů (18 vs. Střední hodnota expertních odhadů dle Bloombergu: 17,2 procenta). Je nejvyšší od prosince 1993. Vyšší než většinově předpokládaná je i inflace meziměsíční (0,8 vs. 0,2 procenta). Zkrocení inflace bude tedy ještě náročný zápas. Meziměsíční inflace stoupla ze srpnové úrovně 0,4 na zářijovou 0,8 procenta. To je poměrně výrazné zrychlení, které nesignalizuje inflační útlum. Na stranou druhou je třeba říci, že zářijová meziroční inflace nadále citelně zaostává za předpokladem České národní banky z její aktuální prognózy. ČNB totiž počítala s údajem 20,4 procenta.

Vyšší než předpokládaná inflace je důsledkem především vyššího než očekávaného zářijového nárůstu cen energií, které meziročně přidaly takřka 50 procent, a částečně také potravin. Například samotný zemní plyn ale meziročně zdražuje dokonce o takřka 86 procent. Z potravin zdražuje výrazně maso, o více než 23 procent.

Zachycení cenového nárůstu energií je značné závislé na metodice ČSÚ a konkrétně na tom, jak se růst cen energií postupně propisuje do cen v inflačním koši, jejž statistici sledují. Jedná se se o postupný proces a nárůst velkoobchodních cen energií se tak propisuje do finálních cen postupně, například kvůli fixacím.

V dalších měsících se bude inflace pohybovat kolem úrovní posledních měsíců, výrazněji níže zamíří v příštím roce, kdy se ještě zásadněji projeví efekt navýšené základny meziročního srovnání. Za celý letošní inflace vykáže hodnotu kolem 17 procent. Bankovní rada ČNB na zářijový vývoj nebude reagovat změnou svého většinového postoje, takže nárůstu základní úrokové sazby se zatím nedočkáme. Bankovní rada odkáže na svoji zmíněnou prognózu a bude argumentovat, že inflace za ní citelně zaostává, pročež není třeba dále měnovou politiku zpřísňovat zvýšením úroků – postačí pokračující intervence za silnější korunu. ČNB v rámci této intervence za posledních takřka již pět měsíců vydala devizy v přepočtu zhruba 800 miliard korun, zhruba pětinu jejich celkového objemu.

Nájmy v Česku silně zdražují, v příštím roce zdraží o dalších 25 procent

Přesto bydlení v nájmu vyjde levněji než hypotéka, s níž se i proto teď vyplatí počkat.

Nájmy v Česku citelně zdražují. Meziročně byly v září výše až o 30 procent, vyplývá z informací realitních kanceláří oslovených ČTK. Cena nájemného přitom dále poroste. Růst výše nájemného se však regionálně výrazně liší. Podle serveru UlovDomov.cz právě v metropoli Praze stoupala výše nájemného letos ve třetím čtvrtletí meziročně o 12,3 procenta.

Klíčovým důvodem silného zájmu o nájemní bydlení je fakt, že vlastnické bydlení je kvůli drahým hypotékám pro řadu zájemců nedostupné. Letos v srpnu stoupla průměrná sazba hypoték na ČR na takřka 6,3 procenta, což je nejvíce od počátku milénia, jak vyplývá z údajů Fincentra Hypoindexu. Meziročně nyní zájem o hypotéky klesá o skoro 80 procent. Důvodem je kromě jejich vysokých cen také zpřísněná regulace České národní banky, které ze zákona omezuje možnost bank hypotéky poskytovat.

Skutečnost, že hypotéky jsou nejdražší za uplynulých zhruba dvě desetiletí, zapříčiňuje, že nájmy jsou proti nim i přes svůj zmíněný růst stále levné. Například v Praze vyjde platba za nájem dvakrát až třikrát levněji než splátka úvěru, vyplývá z dat UlovDomov.cz. V Ostravě nebo třeba v Olomouci je rozdíl menší. Průměrný nájem za malý byt se v Olomouci vejde do 10 tisíc korun. Splátka hypotéky je o zhruba 6000 korun vyšší.

Nájmy v příštích dvanácti měsících dále porostou, o zhruba 25 procent. Může za to skutečnost, že hypotéky budou nadále pro podstatnou část zájemců nedostupné. Ze zářijového šetření mezi českými a zahraničními analytiky, jež pravidelně provádí Česká národní banka (zde), plyne, že za rok touto dobou bude základní úroková sazba ČNB stále poměrně vysoko, nejpravděpodobněji na úrovni šesti procent. Oproti současnosti tak klesne o jediný procentní bod. To znamená, že poměrně vysoká bude nadále i průměrná sazba hypoték. Zřejmě sestoupí do pásma od pěti do šesti procent dle metodiky Hypoindexu, avšak na výraznější pokles, k úrovni zhruba tří procent, je třeba si počkat dva až tři roky. Právě zejména kvůli drahým hypotékám je tedy třeba pro příští rok počítat též s citelně zdražujícími nájmy.

Teprve právě v horizontu dvou až tří let, až se citelný útlum české ekonomiky promítne do zásadního poklesu inflace, se nadějeme výraznějšího zlevnění hypoték. Ty se pak stanou dostupnějšími, což citelně zmírní tlak na další růst cen nájemného.

Lidé, kteří touží po vlastnickém bydlení, by tak měli počkat právě až na tuto dobu. Nyní sice musí „skousnout“ silně zdražující nájmy, ale pořád se jim to vyplatí více než se vzít nyní extrémně drahou hypotéku, když šance na její výrazné zlevnění v dohledné době je poměrně značná. (14.10.2022)