Hypoteční sazby budou růst, ceny bytů rovněž

Miroslav Zámečník, hlavní poradce České bankovní asociace

Sazby u hypotečních úvěrů v červenci podle očekávání stouply, tentokrát o dalších 10 bazických bodů na 2,23 %. Jak uvádí Fincentrum Hypoindex, který vývoj na hypotečním trhu sleduje dlouhodobě, objem hypoték – i vzhledem k prázdninovému měsíci – poklesl o téměř 9,5 miliardy korun na 35,256 miliardy. Je však nutno připomenout, že červen byl objemově mimořádně vydařený a s 44,5 miliardami korun atakoval prozatímní maximum z letošního března. Podle Hypoindexu však představoval meziroční nárůst objemu velmi svižných 60 %, v „kusech“ pak 40 %.

Rok 2021 bude bezpochyby z hlediska celkového objemu poskytnutých hypoték s odstupem rekordní, neboť na obzoru není faktor, který by tomu zamezil. Samotné úrokové sazby jsou totiž s přihlédnutím k inflaci stále velmi nízké, a všichni tuší, že porostou, už kvůli přitvrzování ČNB. Podle předpovědí analytiků základní sazba ČNB stoupne do konce roku ještě několikrát, ze současných 0,75 % na zhruba 1,5 až 1,75 %. A přihodíte-li k současným hypotéčním úrokovým sazbám necelé procento, stále jsme v negativním teritoriu. Ti, kdo si to mohou dovolit, tak stále považují investice do bytů za dobrou protiinflační pojistku, a vycházejí z přesvědčení, že není na co příliš čekat. Poptávka po investičních bytech, o níž bohužel nemáme příliš dobré informace, tak bude pokračovat. Na druhé straně je evidentní, že rostoucí podíl uchazečů o hypotéku na ní nedosáhne, neboť jejich nominální příjmy rostou pomaleji než tržní ceny nemovitostí, případně z nízkého základu. Výsledkem je, že se nekvalifikují z hlediska ukazatele požadované hotovostní spoluúčasti (LTV), ani z hlediska ukazatelů DTI a DSTI, v poměru k příjmům a schopnosti hypotéku splácet.

Podle indexu (ne)dostupnosti, kalkulovaném serverem Numbeo (poměřuje výši splátek průměrné dvacetileté hypotéky u bytu o 90 metrech čtverečních k průměrné mzdě), je Česko na nepěkném 29. místě z porovnávaných 40 evropských zemí, a ještě na horším 33. místě, pokud porovnáváme ceny nemovitostí s příjmy Property Prices Index by Country 2021 Mid-Year (numbeo.com).

Rozdíl je dán faktem, že v řadě zemí, především východní a jihovýchodní Evropy promlouvají do dostupnosti i podstatně vyšší hypoteční úrokové sazby. Platí to i pro Maďarsko nebo Polsko, kde se sazby pohybují kolem 4,9 % Europe: Rankings by Country of Mortgage Interest Rate in Percentages (%), Yearly, for 20 Years Fixed-Rate (Salaries And Financing) (numbeo.com). Alespoň v případě Polska se však podstatně více staví. Podle letošní analýzy realitního trhu poradenské společnosti Deloitte bylo dokončováno v přepočtu na 1000 obyvatel 5,79 bytu, v Česku je to 3,22.

Hypoteční sazby budou růst, ceny bytů – možná mírněji – rovněž. Zvrátit by to mohlo buď zázračné navýšení výstavby, ale zázraky se nedějí, anebo naopak velmi tvrdá krize, což si zase – ve vlastním zájmu – nepřejme. (20.8.2021)