Banky a stavební spořitelny poskytly v listopadu hypoteční úvěry za 16,2 mld. Kč. Meziměsíčně objem poskytnutých hypoték vesměs stagnoval, udržel si tak silnější aktivitu z října. Z meziročního pohledu byl objem poskytnutých hypoték v listopadu obdobně jako předešlý měsíc více než dvojnásobný, což souvisí především s nízkou srovnávací základnou druhé poloviny loňského roku, kdy hypoteční trh zamrzl. Údaje však naznačují, že aktivita na hypotečním trhu dále mírně ožívá. To souvisí s uvolněním pravidel ze strany ČNB, mírným poklesem sazeb i odloženou poptávkou. I přes příznivější hodnoty však zůstává letošní objem poskytnutých hypoték o třetinu nižší, než byl v tomto období v předpandemických letech 2017 a 2018. Úrokové sazby v listopadu pokračovaly v poklesu a snížily se z 5,71 % na 5,67 %, což je nejnižší hodnota od poloviny loňského roku. Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Objem poskytnutých hypoték si v listopadu udržel silnější říjnovou úroveň
Banky a stavební spořitelny dle ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem v listopadu letošního roku hypotéky v objemu 16,2 mld. Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně vesměs stagnoval a udržel si relativně silnější aktivitu z předešlého měsíce. Nepatrný meziměsíční růst o necelé 1 % pak znamená, že listopad byl z pohledu poskytnutých hypoték doposud nejsilnější měsíc v letošním roce. Z meziročního pohledu se projevuje vliv nižší srovnávací základny, kdy se data srovnávají s velmi slabou druhou polovinou minulého roku. Objem hypoték z meziročního pohledu tak vzrostl v listopadu o 121 %. I přes opticky velmi silné meziroční růsty nicméně nadále zůstává objem hypoték o 50 % nižší než v listopadu roku 2020 a ve srovnání s předpandemickými roky 2017–2018 je letošní objem nižší o třetinu.
„Objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů je druhý měsíc po sobě na letošních rekordních hodnotách a zároveň na více než dvojnásobku v meziročním srovnání. Je tedy zřejmé, že to nejhorší období na hypotečním trhu za posledních několik let již máme za sebou. Přispěly k tomu zejména dva faktory – deaktivace ukazatele DSTI ze začátku července a také to, že někteří lidé již nechtějí čekat, zdali a případně o kolik klesnou úrokové sazby hypoték v příštím roce,“ uvedl Ondřej Šuchman, manažer pro hypotéky v Komerční bance.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték bez refinancování v listopadu dosáhl 13,4 mld. Kč po říjnových 13,2 mld. Kč. Jde tak o meziměsíční nárůst o 1,3 %. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) pak činil 2,8 mld. Kč oproti 2,9 mld. Kč o měsíc dříve. Počet nově poskytnutých hypoték dosáhl v listopadu 4 166, což představuje 2% meziměsíční a 91% meziroční nárůst. Jde o nejvyšší hodnotu od června minulého roku. I přes uvedené zlepšení se nadále jedná o nízké číslo ve srovnání s rokem 2020, kdy se průměrný měsíční počet nových hypoték pohyboval kolem 6,7 tisíc a ve výjimečně silném roce 2021 pak dosahoval 9,5 tisíc.
„V letošním roce pozorujeme zvýšený zájem o nezajištěné úvěry od stavebních spořitelen. Nemalá část je právě využívána i jako podpora při koupi nebo výstavbě nemovitosti. Ať už jako úvěr na vylepšení starších nemovitostí, nebo jako další část na zaplacení kupní ceny. To vše samozřejmě s ohledem na platnou regulaci na maximální LTV,“ dodal Michal Noha, ředitel produktového managementu, Raiffeisen stavební spořitelna.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték a průměrných úrokových sazeb za listopad 2023
Průměrná hypoteční sazba v listopadu dále mírně poklesla
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů dále mírně poklesla z říjnových 5,71 % na 5,67 % a zůstává tak nejnižší od července minulého roku. Úrokové sazby tak v posledním půl roce klesají, což bylo umožněno postupným poklesem tržních úrokových sazeb. I přes uvedený vývoj však zůstávají hypoteční sazby z pohledu posledních dvou dekád nadprůměrně vysoké a na podobných úrovních jako v současnosti se nacházely také v letech 2008 a 2009. Realizované úrokové sazby na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv. Nabídkové sazby se v průměru udržují stále nad 6% hranicí, kde se pohybují od poloviny loňského roku.
„Trhy se připravují na snižování sazeb centrálních bank v příštím roce. V posledních týdnech se tato očekávání citelně zintenzívněla, což se projevilo i v rychlejším poklesu úrokových sazeb delších splatností, které jsou klíčové i pro sazby hypoték. To by mohlo předznamenávat rychlejší pokles hypotečních sazeb, než se předpokládalo ještě před nedávnem. Nicméně optimismus je prozatím nutné brzdit, jelikož trhy jsou v současnosti velmi rozkolísané a situace se může opět nečekaně změnit,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
.png)
Graf č. 1: Průměrná hypoteční sazba – nové obchody
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. [1] Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností jsou v letošním roce velmi rozkolísané a několikrát se již vystřídalo období jejich růstu a poklesu. To potvrdil i vývoj za poslední měsíc, kdy tržní sazby, vzhledem k silnějším očekáváním ohledně snižování sazeb ze strany hlavních centrálních bank, výrazněji poklesly. V případě tuzemských sazeb splatností od 3 do 10 let byl meziměsíční pokles o více než půl procentního bodu, a delší sazby se tak dostaly na nejnižší úroveň od března minulého roku.
Průměrná velikost hypotéky v listopadu nepatrně poklesla
Průměrná výše hypotéky v listopadu nepatrně poklesla z 3,23 na 3,21 mil. Kč, stále však jde o druhou nejvyšší hodnotu v letošním roce a po říjnu o nejvyšší hodnotu od března minulého roku. Nejvyšší průměrná hypotéka byla dosažena v listopadu 2021 a činila 3,46 mil. Kč, od té doby se postupně snižovala a své nejnižší úrovně dosáhla v lednu letošního roku ve výši 2,83 mil. Kč.
Scénář vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1,5 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená současná hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky zhruba o 6 tisíc Kč. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 6 tisíc Kč.
Tabulka č. 2: Měsíční splátka průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě
Za celý rok 2022 se propadla aktivita na hypotečním trhu o 64 %
Za celý rok 2022 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 197 mld. Kč, z toho čistě nové úvěry bez refinancování činily 162 mld. Kč. Meziročně se jednalo o propad ve výši 63,6 % v případě všech hypoték, a 57 % v případě skutečně nově poskytnutého objemu. Ačkoli rok 2021 byl z pohledu aktivity na hypotečním trhu výjimečný a meziroční propad v roce 2022 byl očekávatelný, aktivita na hypotečním trhu byla v loňském roce téměř o 40 % nižší i ve srovnání s rokem 2020. A to je potřeba brát v potaz i skutečnost, že první polovina minulého roku byla ještě relativně silná a teprve druhé pololetí roku 2022 ukázalo, jak se citelně hypoteční trh ochladil.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 5 až 10 let. (15.12.2023)
