I přes výrazný růst cen nemovitostí realitní bublina v ČR nehrozí

Ceny nemovitostí v České republice v posledních letech výrazně rostou, zejména ve velkých městech a jejich okolí. Tento růst je způsoben kombinací faktorů, jako je nedostatečná nabídka nových bytů, nižší úrokové sazby hypotečních úvěrů a rostoucí poptávka, ať už ze strany investorů nebo zájemců o vlastní bydlení. Mimořádnou situaci na českém realitním trhu potvrzují také nová data evropského statistického úřadu Eurostat: v letech 2010 až 2022 zdražily byty a domy v ČR o 126 procent. Průměrný nárůst v zemích Evropské unie je přitom pouhých 47 procent.

Z dat Eurostatu dále vyplývá, že ruku v ruce s cenami nemovitostí šlo nahoru také nájemné, i když ne tak výrazně. V Česku vzrostlo o více než třetinu, průměr v EU činil 18 procent. České domácnosti na bydlení vynakládají v průměru 19,7 procenta svých příjmů, přibývá však domácností, které za střechu nad hlavou platí i přes 40 procent příjmů. Mezi lety 2022 a 2023 vzrostl jejich podíl z 10,6 na 13,2 procenta.

„V poslední době jsme svědky častých zpráv o realitní bublině a hrozícím kolapsu trhu s nemovitostmi. Je pravdou, že ceny nemovitostí v posledních letech výrazně vzrostly, zejména ve velkých městech. Poptávka po nemovitostech je stále vysoká, zatímco nabídka nových bytů zůstává omezená, což tlačí ceny dále vzhůru,“ říká Bedřich Skalický, který se v poradenské společnosti Moore Advisory CZ specializuje na realitní trh.

Špatnou situaci na českém trhu potvrzuje i Tomáš Odstrčil, analytik projektu Evropa v datech, který pravidelně s Českou spořitelnou vypracovává Index prosperity a finančního zdraví. Ačkoliv se v porovnání s ostatními evropskými zeměmi Česku skvěle daří v oblasti zdravotnictví a obrany, u bydlení zaostává nejvíce. „Index prosperity v rámci hodnocení úrovně bydlení zohledňuje například výdaje na domácnost, ceny novostaveb, počet domů a bytů na tisíc obyvatel, finanční dostupnost bydlení či délku stavebního řízení. Ve všech těchto aspektech se za loňský rok Česko umístilo na chvostu žebříčku. A v případě finanční dostupnosti dokonce na posledním místě,“ vysvětluje Odstrčil. „Pro pořízení nového bytu je v Česku potřeba 14,9 ročního platu. To je ve srovnání s Belgií, Dánskem, Kyprem či Nizozemskem více než dvojnásobek,“ dodává.

Podle Skalického to však nutně neznamená, že čelíme situaci srovnatelné s finanční krizí v roce 2008. „Současný český trh se spíše zpomaluje, než aby směřoval k totálnímu kolapsu. Banky jsou při poskytování úvěrů mnohem opatrnější, regulace hypoték se zpřísnily a lidé si více uvědomují nutnost důkladného plánování svých finančních možností. To všechno přispívá k postupnému ochlazování trhu,“ říká Skalický. „Tento vývoj naznačuje, že zatímco ceny nemovitostí mohou v krátkodobém horizontu stagnovat nebo mírně klesat, není pravděpodobné, že bychom byli svědky dramatického pádu trhu. Je důležité vnímat realitní trh v širším kontextu a nezapomínat na faktory, které přispívají k jeho stabilitě a odolnosti,“ dodává.

Velkou roli při rozhodování o budoucím bydlení nicméně sehrávají i emoce, které se mohou do přehřívání realitního trhu propisovat. „Lidé hledající vlastní bydlení mohou snadno propadnout pocitu frustrace. Často vyčkávají na pokles cen nemovitostí a tím oddalují své rozhodnutí o koupi. Tato strategie však nemusí být vždy správná. Předpovědět budoucí vývoj na realitním trhu je velmi obtížné, zejména kvůli nečekaným okolnostem, které mohou situaci rychle změnit. Proto bych nedoporučoval odkládat pořízení vlastního bydlení. Investice do něj je dlouhodobým krokem, který by měl být založen na aktuálních potřebách a možnostech, nikoli na spekulacích o budoucím vývoji trhu,“ popisuje situaci Skalický.  

Vlastním bydlením u nás v současné době disponuje 78 procent obyvatel, ale ani ostatní se nechtějí vidiny bezpečného přístavu a finanční pojistky do budoucna vzdát. Nemovitosti jsou navíc velmi vyhledávanou investicí, a to jak mezi českými, tak i zahraničními zájemci. Že je realita na současném realitním trhu složitá, potvrzuje i Skalický. Rostoucí poptávka zájemců o vlastní bydlení i investorů, která vzrostla díky poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, naráží na nedostatečnou výstavbu nových nemovitostí, které nepřejí ani zdlouhavé legislativní procesy.

„Poptávka vysoce převyšuje nabídku a tento trend vnímáme i mezi našimi klienty. Zájem o investice do bydlení neustále roste, což způsobuje nárůst cen a zároveň omezenou dostupnost kvalitních nemovitostí. Tato situace je patrná ve velkých městech a atraktivních lokalitách, kde zájem o koupi přetrvává. Vzhledem k těmto skutečnostem doporučujeme potenciálním kupcům vlastního bydlení nevyčkávat," dodává Skalický. (5.6.2024)