K hypotékám je třeba přistupovat komplexně. Víte, jak je letos správně nastavit?

Specifická doba si žádá specifický přístup. A jako se v závislosti na ekonomické situaci mění hypoteční podmínky, stejně tak by se měly měnit i strategie lidí, kteří o hypotéky žádají nebo sjednávají jejich nová pravidla. Na co byste tedy měli být v roce 2023 připraveni a jakých možností hypotečního trhu se letos vyplatí využít?

Vzhledem k rychle rostoucím rodinným nákladům už dávno nestačí zohledňovat jen samotnou výši hypotečních splátek – stále zásadnějším aspektem se totiž při rozhodování stávají výdaje, které rodinám do rozpočtu při splácení hypotéky teprve přibudou. „Je nutné myslet i na budoucí provozní náklady k vašemu bydlení, které přes hypotéku pořizujete. Tento proces začíná dávno před tím, než podáváte žádost o hypotéku – už při výběru samotného domu. Jednoduše řečeno, když si žadatelé o hypotéku půjčují na energeticky úspornou novostavbu, tak je jisté, že budou mít v porovnání s majiteli domu s energetickým štítkem G zásadně nižší výdaje na energiích a ročně ušetří desítky tisíc. Budou tak v budoucnu schopni pohodlněji splácet hypotéku i platit průběžné náklady na provoz šetrnějšího domu,” vysvětluje finanční manažerka Vlasta Pěchoučková z Ekonomických staveb.

Základem je dobře zvolená fixace

Důležitou roli hraje také délka fixace hypotéky. Její výhodou by měla být jistota, že se v průběhu fixační doby nezmění splátky a pro klienty budou jejich sazby stále výhodné. To ale v poslední době mění vysoké sazby, které se pohybují na hranici 6 %. Pokud by totiž sazby na trhu v následujících měsících či letech opět klesly, klienti s aktuálně sjednanou delší fixací by neměli možnost využít nižších sazeb a platit nižší splátky.

„V praxi nyní převažuje názor, že doba extrémně nízkých úroků se jen tak nevrátí, nicméně v dalších letech by se hypotéky měly částečně vrátit do normálu, tedy alespoň k o něco nižším sazbám. Proto se aktuálně doporučuje fixovat hypotéky na kratší dobu, aby mohli plátci dříve přejít na nižší sazby. Čas na výhodné delší fixace pak opět přijde,” říká Pěchoučková. Při sjednávání hypotéky v době vysokých sazeb ale odbornice také radí, aby se klienti v bance vždy zeptali na své možnosti pro případ, že sazby v době fixace klesnou pod jimi smluvenou sazbu. Hypotéku je totiž (většinou za poplatek) možné měnit či refinancovat i po jejím ujednání.

Při případném refinancování stávajícího úvěru je potřeba zkontrolovat aktuální hypoteční podmínky, ověřit upravitelnost stávajícího úvěru a vždy konzultovat svá rozhodnutí s odborníkem. Dále je třeba vybrat si nového poskytovatele úvěru, zajistit náklady na refinancování a vyplnit žádost u nového poskytovatele úvěru, jehož pokyny je třeba následovat. Po uzavření nové smlouvy s následným vyplacení závazku dojde ke zrušení stávajícího úvěru u dosavadního poskytovatele. V tomto procesu je ale důležité být v každém kroku obezřetný a dobře zvážit výhody a nevýhody zvoleného postupu.

Samotného refinancování se ale není třeba příliš bát – může plátcům zásadně pomoc se splácením a administrativně není zas tak náročné. Základním předpokladem pro jeho hladký průběh je ale poctivá příprava. Pokud se tedy pro tento krok rozhodnete, neváhejte, začněte s rešerší nových podmínek a připravte si všechny potřebné podklady. V případě, že refinancování chcete řešit ke konci sjednané fixace, kdy se nemusíte obávat pokut či penále, je třeba s přípravným procesem začít nejpozději dva měsíce před koncem fixačního období nebo dle jiných požadavků vaší banky.

Vytěžte z výhod hypoték maximum

I dnes je ale možné využít na první pohled nepříznivého vývoje trhu ve svůj prospěch. Je  třeba si uvědomit, že současné vysoké sazby jsou doprovázeny vysokou inflací. A ta dnes daleko přesahuje výši sazeb. To znamená, že klienti bankám v podstatě vrací méně peněz, než kolik si půjčují. Dluhy jsou tedy částečně snižovány vysokou inflací.

Jakmile ale v budoucnu dojde k návratu hypoték do normálu, otevřou se dveře ještě dalším možnostem. V případě výhodného snížení sazeb se totiž lidem nabízí nejen již zmiňované refinancování stávající hypotéky, ale také sjednání nové hypotéky za výhodnějších podmínek a s vyšší úvěrovou schopností (tedy schopností splácet) nebo právě využití delší fixace na pevnou úrokovou sazbu, která plátce ochrání před případným navyšování sazeb.

„Jako vůbec nejelegantnějším řešení dnes navrhujeme takzvané chytré hypotéky, které se zrodily během hypoteční krize. Chytré hypotéky přinášejí na trh úplně nový pohled – kombinují hypotéku s investováním v akciovém fondu a umožňují fixovat celkový výdaj domácnosti na stabilní, bezpečnou částku,” doplňuje Pěchoučková. Chytré hypotéky totiž zájemcům nabízejí stejnou splátku po celou dobu splácení – měsíční částka, která přesahuje splátky na zaplacení domu, si plátci ukládají na pozdější dobu, třeba na důchod.

Vyplatí se čekat?

Již nyní se dá pozorovat mírné a postupné snižování úroků. Je ale na místě jásat a utíkat do banky pro hypotéku, nebo se vyplatí ještě vyčkávat a vlastní bydlení nadále odkládat? Jak už to bývá, ani jeden extrém není řešením.

Během jara bývá tradicí, že banky přináší akce na podporu nového bydlení. Přes veškeré pochybnosti by tak ani rok 2023 neměl být pro zájemce o vlastní bydlení tak nepříznivý, jak lidé často očekávají. Žádost o hypotéku je sice vždy třeba důkladně promyslet a hledat vhodné kompromisní řešení, dost pravděpodobně se ale nevyplatí s tímto krokem příliš otálet a zbytečně ho odkládat, mimo jiné proto, že ceny pozemků nadále porostou, neboť jich je trvalý nedostatek. Pokud jste tedy odhodláni stavět dům nebo koupit byt a splňujete potřebné podmínky pro získání hypotéky, není čas ztrácet čas – a to i přes aktuální riziko fixace vyšších úroků, které můžete později refinancovat.

Žijeme v době, ve které se vyplatí orientovat se na současnost – a to, o kolik nižší úroky v minulosti nabízely banky za jiných ekonomických podmínek už z dnešního pohledu není úplně relevantní. Aktuální nabídky bank navíc nejsou vždy tak neprůstřelné, jak se možná tváří. Mnohým klientům už se v minulosti totiž vyplatilo na své hypoteční partnery i mírně zatlačit a o svůj úrok smlouvat. „A z naší zkušenosti také vyplývá, že u bank jsou stále úspěšnější velcí hráči, kteří jednají o hypotékách za více individuálních žadatelů. Tyto firmy pak zpravidla získávají lepší podmínky. V podstatě to připomíná množstevní slevu,” dodává na závěr Pěchoučková. (18.4.2023)