Poslaneckou sněmovnou byl dne 24. 9. 2019 schválen návrh novely zákonného opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, jehož cílem je odstranit dosavadní nesystematičnost při uplatnění osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí při prvním nabytí bytových jednotek v bytových domech a bytových jednotek v domech rodinných.
Cílem návrhu je na první pohled nepatrná, avšak zásadní změna. Oproti stávající úpravě novela výslovně uvádí, že od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno též první úplatné nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě. Tato novela bude mít velký význam především pro developery, kteří se zabývají výstavbou a následným prodejem bytových jednotek v rodinných domech. Po více než 5 letech totiž dojde ke zrovnoprávnění postavení bytových jednotek v rodinných domech a bytových jednotek v bytových domech ve smyslu jejich osvobození od daně z nabytí při prvním úplatném nabytí.
Rozdělení rodinných domů na jednotky se stává v posledních pár letech mezi developery stále populárnější formou jak splnit (a v mnohých případech též obejít) stavební uzávěry obcí pro stavbu bytových domů v určitých oblastech. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území umožňuje rozdělit rodinný dům až na tři bytové jednotky, stalo se pro developery ekonomicky výhodné budovat tento typ urbanistické výstavby v místech, kde územním plánem nebylo umožněno bytové domy stavět, a kupující tak měli možnost zvolit finančně méně náročné pořízení bytu a zároveň bydlet v lokalitě určené pouze pro výrazně dražší rodinné domy.
V době schvalování zákonného opatření senátu o dani z nabytí nemovitých věcí v roce 2013 ovšem nebylo běžné rozdělení rodinných domů na jednotky, o to méně pak u nové výstavby. Je tedy pravděpodobné, že zákonodárce zcela jednoduše opomenul zahrnout bytové jednotky v rodinném domě mezi nemovitosti, jejichž první úplatné nabytí má být osvobozeno. Této teorii navíc nahrává i fakt, že předchozí právní úprava osvobozovala první úplatné nabytí u všech nových bytových jednotek bez ohledu na to, kde se nacházejí.
K této situaci nijak pozitivně nepřispěl ani nejednotný a zmatečný postup správce daně, kdy některé příslušné finanční úřady zejména v počátcích účinnosti zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí informovaly o možnosti osvobození prvního úplatného nabytí nových jednotek v rodinných domech a uplatněné osvobození uznávaly. Tato nekonzistentnost ve výkladu finančních úřadů, kdy každý úřad postupoval podle svého uvážení, a stávalo se dokonce, že finanční úřady postupovaly rozdílně i v rámci jednotlivých případů ve své územní působnosti, byla odstraněna až sjednocujícím výkladem Generálního finančního ředitelství z počátku roku 2017. Správce daně se však přiklonil k restriktivnímu výkladu předmětného ustanovení, odmítl uznávat osvobození a zároveň zahájil daňová řízení a doměřoval daň v případech kupujících, kteří daň z nabytí neodvedli.
Postup správce daně znamenal spoustu bezesných nocí pro developery a jejich klienty, kteří se oprávněně spoléhali na osvobození nových bytových jednotek od daně z nabytí, a to bez ohledu na v podstatě administrativní označení budovy, ve které se bytové jednotky nacházejí.
Hlavním argumentem odpůrců restriktivního výkladu je, že smyslem osvobození má být především podpora výstavby nových nemovitostí určených k bydlení. Postup správce daně, který u jednoho typu nemovitosti jednotky od daně osvobozuje a u jiného ne, a jehož důsledkem je nyní zcela absurdní situace, kdy zcela stejná bytová jednotka může, nebo nemusí být osvobozena od daně z nabytí nemovitých věcí pouze na základě toho, jaký administrativní statut má stavba, ve které je tato jednotka umístěna, považovali kupující za absurdní, systémově naprosto nekonzistentní, nespravedlivé a vedoucí k nedůvodné diskriminaci.
Řada kupujících se s danou situací odmítla smířit a zahájila v dané věci soudní spory. Vzhledem k poměrně krátké době od jejich zahájení není zatím k dispozici žádná významná, ustálená či sjednocující soudní judikatura týkající se této věci. Zatím první vlaštovkou je v první instanci zamítavý rozsudek Městského soudu v Praze. Ten však nemusí neznamenat automaticky neúspěch, jelikož je běžné, že se spory tohoto charakteru rozhodují až u nejvyšších soudních instancí.
Další vývoj v dané věci lze tedy sledovat po dvou hlavních liniích. První je legislativní vývoj, kdy vše nasvědčuje tomu, že po podpisu prezidenta bude legislativní proces změny zákonného opatření úspěšně završen. Vzhledem ke krátké navržené legisvakanční lhůtě (novela bude účinná od prvního kalendářního měsíce následujícího po jejím vyhlášení) je vhodné v současné době, jak ze strany prodávajícího, tak především ze strany kupujícího zvážit, zda plánovanou koupi bytové jednotky v rodinném domě neodsunout o měsíc či dva. Se změnou zákonného opatření totiž není spojena žádná retroaktivita. Daňová povinnost se tedy bude posuzovat podle znění účinného v době provedení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce příslušným katastrálním úřadem.
Druhou linií zůstávají soudní spory o výklad současného ustanovení, kde bude zajímavé sledovat jejich další vývoj. I přes neúspěch v prvním rozhodnutí soudu první instance bude rozhodující právní názor nejvyšších soudních instancí. Finální rozhodnutí o tomto problému můžeme očekávat teprve za několik let, lze však doufat, že se soudy přikloní k argumentům kupujících a osvobození od daně z nabytí uznají i pro případy před účinností novely. Současný legislativní vývoj by jim při rozhodování mohl být nápomocný.
Autor: Roman Kysela je právník v pražské pobočce mezinárodní advokátní kanceláře Noerr
