Komerční nájemní bydlení na růstové vlně

Potenciál komerčního nájemního bydlení stále roste. Ukazuje to nejen vývoj cen bytů ke koupi a nájmu, ale také zkušenosti zahraničních odborníků, kteří vystoupili na konferenci společností BTR Consulting „Nájemní bydlení – zkušenosti ze zahraničí“. Ta proběhla pod záštitou Britského velvyslanectví v Praze v nových prostorech budovy Masaryčka v Praze.

Závěry konference:

■ ČR je druhá nejhorší v Evropě v dostupnosti vlastního bydlení.

■ Podíl výdajů na vlastní bydlení v příjmu domácností se od roku 2020 téměř zdvojnásobil – např. v Praze z 37,68 % na 59,01 %.  Na nájem je stabilní = 35 %.

■ Ceny nájmů v krajských městech kopírují vývoj hrubé mzdy, průměrné ceny bytů rostly, dnes stagnují – viz graf 4.

■ Mladí lidé kvůli finanční náročnosti získat hypotéku pro vlastní bydlení setrvávají v nájmu průměrně do 35 let a déle.

■ Mění se pohled na nájemní bydlení – roste zájem nájemníků o služby spojené s komerčním nájemním bydlením.

■ Zájem investorů a developerů o BTR segment dokládají nové a plánované projekty, jejichž počet se do roku 2030 čtyřikrát navýší – viz graf 1 a 2.

■ Hotový projekt vlastnického bydlení nelze jednoduše změnit na nájemní => developeři se musí učit, jak stavět nájemní dům a potkat se s představou investorů, nebo být přímými investory.

■ Zahraniční profesionálové doporučují nekopírovat projekty, ale inspirovat se a vycházet z lokálních požadavků.

Jako červená linka se prezentacemi účastníků prolínalo upozornění na odlišnosti projektů vlastnického bydlení a BTR, tedy build to rent projektů. A také zdůraznění, že není vhodné a nutné jen kopírovat úspěšné zahraniční projekty nebo trendy, ale je přínosné se jimi inspirovat a přitom sledovat lokální preference a potřeby a přizpůsobit se jim. Mluvčí se shodli, že pro dobře prosperující BTR projekt je důležité nadstandardní zázemí a poskytované služby, digitalizace, profesionální správa objektu a jasné nájemní vztahy. Určující je dobrá zákaznická zkušenost. Hlavními klienty jsou mladí svobodní, páry či mladé rodiny v průměrném věku do 35 let ve střední a vyšší příjmové skupině. „Takové projekty se řada developerů musí u nás naučit stavět a je dobré se poučit tam, kde už je trh BTR rozvinutý. Na trh přicházejí investoři, kteří chtějí v tomto segmentu investovat, ale chtějí také odpovídající dlouhodobou návratnost. Zatím se často s developery u hotových projektů na podmínkách neshodnou. I proto, že domy postavené pro vlastnické bydlení nejsou svými dispozicemi bytů a nabízených například společných prostor vhodné. Hledají a jednají tedy o nových, dosud nerealizovaných projektech. A touto cestou se vydává přímo i řada developerů, kteří stavby sami financují a plánují dále spravovat jako nájemní. Podle našich průzkumů se tak brzy začnou stavět další projekty určené jen pro institucionální, tedy profesionálně spravované nájemní bydlení. Očekáváme, že do roku 2030 bude v Praze více než 10 000 těchto bytů v minimálně 40 nájemních projektech s nejméně 50 byty na budovu,“ shrnuje aktuální zkušenosti z vývoje trhu Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting.

„Vnímáme rostoucí zájem o nájemní bydlení – jde o trend, který reaguje na vysoké sazby hypoték, zvýšenou mobilitu mladé generace a další vlivy. Očekáváme, že budou vznikat partnerství developerů se specializovanými partnery, kteří se na správu nemovitostí určených k nájmu zaměřují. My si první podobný projekt vyzkoušíme v malém měřítku v rámci nové rezidenční čtvrti v areálu Nuselského pivovaru,“ doplňuje Petr Palička, generální ředitel Penta Real Estate pro Českou republiku.

Graf 1: Projekty BTR dnes a v budoucnu

Graf 2: Největší hráči nájemního sektoru

Trend rozvoje nájemního bydlení podpořila i analýza společnosti Deloitte, která porovnávala vývoj vlastnického a nájemního bydlení v Evropě a podle které se nůžky indexu cen bytů a nájmů v Evropě výrazně rozevřely – viz graf 3.

Graf 3: Index cen bytů a nájmů v Evropě

Nejvíce lidí přitom žije v nájmech například ve Švýcarsku, Německu, Rakousku či Dánsku a Francii. Nejméně pak v Rumunsku na Slovensku či v Maďarsku. Zajímavý je i poměr a vývoj ceny bytů a nájmů ve vztahu k výši mzdy. Zatímco průměrná výše nájmu v krajských městech v podstatě kopíruje vývoj průměrné hrubé mzdy, průměrná cena bytu rostla nepoměrně rychleji – viz graf 2. Prudce se zvedly náklady na vlastní bydlení jak díky nárůstu cen bytů, tak zdražením hypoték. U bytu 3+kk se cena od roku 2019 zvedla ze 7,1 na 10,1 milionu korun. Jenže díky růstu úroků vzrostla měsíční splátka hypotéky ve stejném období víc než dvojnásobně z 22 529 korun na 47 313 korun. Potřebný příjem domácností pro poskytnutí hypotéky se tím také zdvojnásobil na více něž 86 000 korun měsíčně.

Graf 4: Vývoj průměrné ceny bytu, nájmu a hrubé mzdy

Odborníci z BTR Consulting nepředpokládají výrazný pokles cen nemovitostí, spíše naopak. Ani neočekávají zásadní pokles úrokových sazeb a tedy snížení kapitálové náročnost získání hypotéky. To se odrazí v rostoucím průměrném věku lidí, kteří zůstanou v nájmu delší dobu, než tomu bylo v minulosti. Počet lidí, kteří budou žít v nájmu i po 35. roce pravděpodobně poroste. To bude klást vyšší nároky na úroveň nájemních projektů a jejich správu. A tedy i na dlouhodobost nájmů, jasné nájemní vztahy a profesionalitu správců, jejich property managementu. (30.11.2023)