Nemovitosti k pronájmu jsou jasným trendem

Účastníci diskuzního panelu „Still going strong – Czech residential market update“, který proběhl v rámci konference Prague Property Forum 2023 dne 25. dubna v Cubex Centre v Praze, se jednoznačně shodli, že rezidenční trh se proměňuje a přináší zcela nové příležitosti a výzvy jak pro developery a investory, tak pro stavební a dodavatelské firmy. Bude třeba nastavit novou rovnováhu rozkolísaného trhu. Lidé ale nemohou očekávat pokles cen nemovitostí o desítky procent.

Panelisté se v diskuzi moderované Zuzanou Chudoba ze společnosti BTR Consulting soustředili zejména na otázku řešení současné krize nemovitostního trhu, na které mají podíl podle Stanislava Kubáčka ze společnosti Heimstaden tři hlavní faktory: covid, vysoká inflace a válka na Ukrajině. Dá se podle něho očekávat restartování ekonomického cyklu, lidé se stěhují do měst a potřebují bydlet, jen nelze přesně odhadnout, kdy vzestup nastane. Všichni účastníci se shodli, že i když už nastaly drobné korekce, trh bude ještě letos a pravděpodobně i příští rok spíše zpomalovat.

Určitě nemohou koncoví uživatelé očekávat prudký pokles cen nemovitostí. Podle Alexandry Tomáškové z JRD je nereálné očekávat pokles cen o 25 či 30 %, protože inflace a cena práce nedává prostor k takovému snižování. Navíc se podle ní situace nezmění k lepšímu ani po ukončení války na Ukrajině, jak si mnozí lidé myslí. Ukrajinu bude nutné znovu budovat a řada zdrojů půjde na její obnovu, což může přinést nedostatek pracovní síly, stavebních materiálů a podobně. Pozitivně by se do cen bytů mohly naopak promítnout podle Stanislava Kubáčka legislativní změny, které by urychlily rozhodovací procesy a zjednodušily standardy a motivovaly investory k uvolnění financí a opětným investicím na nemovitostním trhu.

Velmi diskutovanou otázkou byla také transformace nemovitostního trhu a možný boom nájemního bydlení. Podle Tomáše Píchy z Invesco Real Estate nejen developeři, ale i investoři mění svůj dosud zastávaný model „build to sell“ na „build to rent“, a otevírá se tak velký prostor institucionálním investorům. A také nové příležitosti i dalšímu segmentu, protože je třeba nalézt například správce nájemních projektů. Tato změna trendu smýšlení investorů a jejich fokus na investice v dlouhodobém horizont poskytuje podle Michaely Klesnarové ze společnosti Schindler CZ také možnost obnovit často zaniklý dialog mezi investorem, generálním dodavatelem, developerem a stavebními firmami již při přípravě projektu a je to příležitost, jak dát projektům další přidanou hodnotu. Je to podle ní šance na větší diverzitu projektů, aby nebyl jeden jako druhý, a možnost pro zavedení vyšších standardů a digitalizace.

Podle Marka Blahy z Dostupné bydlení České spořitelny je rozvoj trhu s nájemními byty příležitostí k vyššímu spolufinancování projektů obcemi a ke zvýšení dostupnosti bydlení. Vidí zde také velkou příležitost pro penzijní fondy, které disponují 5,8 miliardami k bezpečnému zhodnocení 3-5 %, které mohou nemovitosti k dlouhodobému pronájmu poskytnout. Očekává, že nákupní cena pro investory klesne u tohoto typu nemovitostí až na 100 000 Kč /m² a ceny pozemků mohou klesnout až o 30 %.

Pro financování projektů k pronájmu je třeba dojít ke konsensu mezi návratností očekávanou investory a realitou. Kdy lze tedy očekávat narovnání trhu a nalezení udržitelné rovnováhy? Podle Tomáše Píchy se rezidenční trh dostane do rovnováhy v okamžiku, kdy dojde ke snížení úrokových sazeb a na trhu bude k dispozici dostatek likvidity.

Zuzana Chudoba debatu uzavřela názorem, že se lokální developeři na českém trhu teprve učí spolupráci s institucionálními investory a hledají k sobě cestu. Zejména u velkých projektů může spolupráce developera a investora přitom podstatně urychlit výstavbu. Jsou zde i další pozitiva takové spolupráce zejména pro koncové uživatele. Při urychlené zástavbě zejména velkých územních celků nemusí nájemníci z první etapy bydlet x let na staveništi a developer získá rychleji zpět svoji investici. (28.4.2023)