Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v hodnotě 228 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 83 %. Spolu s refinancovanými úvěry za 47 miliard Kč dosáhl celkový objem hypotečního trhu 275 miliard Kč, což je výrazný růst oproti 150 miliardám v roce 2023. I po zohlednění růstu cen nemovitostí byl reálný růst trhu stále velmi silný. To odpovídá nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % na 62 tisíc, doprovázených 20% nárůstem průměrné výše hypotéky na 3,7 milionu Kč v roce 2024 a téměř 3,86 milionu v jeho závěru. V prosinci 2024 poskytly banky nové hypotéky za 19,7 miliardy Kč. Oproti listopadu aktivita klesla o 8 %, což lze ovšem přičíst sezónnímu vlivu Vánoc. Průměrná sazba hypoték nepatrně dále poklesla na 4,80 % z listopadových 4,85 %. Její meziroční pokles snižuje splátky přibližně o 2,2 % čistého příjmu žadatele o hypotéku. Pokud trh udrží prosincovou dynamiku, tak by objem nových hypoték mohl v roce 2025 dosáhnout úrovně 250 miliard Kč, což by představovalo 10% meziroční nárůst. Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Objem poskytnutých hypoték v prosinci poklesl, ale na vrub Vánoc
V samotném prosinci poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 19,7 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 4,1 mld. Kč. Oproti listopadu tak hypoteční aktivita klesla přibližně o 8 %, což lze ovšem částečně připsat spíše sezónnímu vlivu Vánoc. Naopak po úpravě o rozdílný počet pracovních dní přinesla prosincová čísla mírný nárůst a zůstala tak přibližně o čtvrtinu výše ve srovnání s první polovinou letošního roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v prosinci dále zvolnil na 56 % z listopadových 61 % a po 94% nárůstu v prvních třech čtvrtletích letošního roku.
„Prosinec se z pohledu zájmu o nové hypotéky rozdělil na 2 samostatná období, kdy o ně kvůli Vánocům ve druhé polovině prosince velmi oslabil zájem, a to i přes snížení sazeb. Zájem se ovšem viditelně posunul na začátek ledna,“ říká Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb z Air Bank.
Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) po jednorázovém srpnovém nárůstu v prosinci klesl na 4,1 mld. Kč na úroveň z poloviny letošního roku. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték tak nepatrně klesl na 17 %, což je nepatrně nad letošním průměrem 16,9 %. Zůstává tak lehce pod 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. Zatímco v prosinci 2024 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,72 %, ale stále výrazně pod 5,6 % z prosince 2023
„Prosincová čísla hypotečního trhu byla stále velmi dobrá. Dále se potvrzuje pozitivní korelace s rostoucími cenami nemovitostí, což se projevuje ve stále vyšší částce průměrně sjednané hypotéky. Dobrou zprávou pro klienty je pak to, že pokračuje pokles úrokových sazeb, nicméně vzhledem k prosincovému nárůstu ceny úrokových swapů je pravděpodobné, že hypoteční sazby nepůjdou dolů tak rychle, jak se očekávalo ještě v průběhu minulého roku,“ podotýká Ondřej Šuchman, manažer hypoték z Komerční banky.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték a průměrných úrokových sazeb za prosinec 2024
.jpg)
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu
Průměrná hypoteční sazba u nových úvěrů se nepatrně dále snížila na 4,80 % z listopadových 4,85 %. Její pokles tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy v průměru zaznamenaných v červenci 2024. Její prosincová úroveň je tak o 0,84procentního bodu níže než 5,65 % před rokem, což snižuje splátky přibližně o 2,2 % čistého přijmu žadatele o hypotéku. Její průměrná hodnota za rok 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání s její průměrnou hodnotou 5,8 % v roce 2023.
Graf č. 1: Průměrná hypoteční sazba – nové obchody
Hypoteční sazby reagují s několikaměsíčním zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů, nejen vývoj úrokové sazby ČNB, ale i kombinace výhledu na inflaci, ekonomiku a dynamiky měnového kurzu. V současnosti například trh po mírnějším prosincovém růstu indexu českých spotřebitelských cen signalizuje pokles úrokové sazby ČNB během roku 2025 přibližně o 0,6 procentního bodu. To je ovšem stále o více než půl procentního bodu méně, než předjímal v září. A to kvůli silnějšímu růstu spotřebitelské inflace, než se očekávalo v polovině minulého roku, či silnějšímu růstu mezd v ekonomice.
Zároveň do této dynamiky vstupuje i vývoj obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností [1] jsou v posledním období rozkolísané a reagují do velké míry na očekávání trhů spojené s vývojem sazeb v USA. Tato česká pětiletá sazba se nyní pohybuje přibližně okolo 3,7 %, tedy asi o 0,5 procentního bodu výše než v září a o 0,2 procentního bodu výše než před měsícem. To odráží návrat těchto sazeb v USA přes 4,5 %, což je o více než jeden procentní bod nad úrovní ze září. To bylo doprovázeno návratem obdobných eurových sazeb na 2,5 %, asi o čtvrt procentního bodu výše než v září.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
„Vývoj hypotečních úrokových sazeb byl příznivý pro nové hypotéky, jelikož snížil měsíční splátky hypoték přibližně o 2 300 Kč. Pokud pomineme nárůst cen nemovitostí, tak nižší úroky v podstatě pro tyto žadatele kompenzovaly dopad nárůstu spotřebitelských cen za rok 2024 na jejich reálné příjmy. Ovšem ti, kteří refinancovali úvěry poskytnuté dříve, čelí vyšším splátkám z úvěrů, což tak dále ukrajuje z jejich reálného příjmu,“ podotýká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Průměrná velikost hypotéky se v prosinci dále mírně zvýšila
Průměrná velikost nové hypotéky v prosinci dále mírně vzrostla na 3,86 mil. Kč z 3,37 mil. Kč před rokem. To může odrážet kombinaci vyšších cen nemovitostí, růstu mezd a nižších úrokových sazeb. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu, tak průměrná hodnota od dubna postupně roste a převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb či pokračující uvolnění makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB společně s postupným růstem reálných příjmů domácností. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které byly ve 3. čtvrtletí letošního roku zhruba o 10 % meziročně výše.
Pokles hypotečních úrokových sazeb v letošním roce snížil splátku u průměrné nové hypotéky o 10 %, téměř o 2,6 % čistého příjmu žadatele. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Z ní je patrné, že pokles hypotečních sazeb bezmála o jeden procentní bod vůči jejich průměrné výši v roce 2023 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém skoro 27letém splácení, snížení měsíční splátky o více než 2 300 Kč. [2] Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,7 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky více než o 5 600 Kč. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 5,3 tisíce Kč.
Tabulka č. 2: Měsíční splátka průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 4-8 % (dle různých statistik během 1.-3. čtvrtletí 2024), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší. (29.1.2025)
Graf č. 2: Celoroční objem a počet poskytnutých hypoték v letech 2021 až 2024
