V porovnání s Českou republikou je čtyřikrát větší co do rozlohy a přibližně i v počtu obyvatel. V posledních měsících je dáváno za příklad v mnoha oblastech ekonomiky, včetně výstavby, pronájmu a následných prodejů průmyslových prostor. I díky masivním investicím do dopravní infrastruktury a zvyšování kupní síly roste také nabídka komerčních nemovitostí. Nejvíce patrné je to v segmentu logistiky a výroby, který se v letošním roce rozšířil zatím o bezmála 2,5 mil. m² na celkových již více než 31 milionů čtverečných metrů.
„Pro Česko s necelými 12 miliony čtverečných metrů je to závratné číslo, ale v přepočtu na plochu i počet obyvatel si stále stojíme lépe. Pravdou ale je, že Polsko teprve postupně prochází transformací svého hospodářství. Proto v něm mnozí developeři i nájemci vidí velký potenciál do budoucna,“ konstatuje Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE. Právě jeho společnost eviduje nezanedbatelný nárůst případů, kdy klient upřednostnil Polsko před nabídkou na tuzemském trhu. I proto, že nákladově se Česko na tamní trh dotáhlo a v řadě parametrů jsou nabídky polských pronajímatelů vysoce konkurenční.
Tento fakt stojí společně s příznivým ekonomickým výhledem a rostoucí nabídkou moderních industriálních nemovitostí za aktivitou investorů. I přes letošní značný pokles kopírující vývoj v celé Evropě celkovou bilanci realitních transakcí v Polsku táhnou právě průmyslové prostory: do léta změnily majitele průmyslové prostory za zhruba 450 mil. EUR. V předchozích 3 letech se účtenka v tomto sektoru pravidelně dostávala přes 2 miliardy EUR.
Polský i český trh průmyslových prostor si jsou ve vývoji velice podobné. Týkají se vln developerské aktivity, poptávky ze strany nájemců, ale i rostoucího (nyní stagnujícího) nájemného i provozních poplatků. Rozdíl spočívá například ve větší diverzifikaci typologie moderních skladovacích nebo výrobních prostor: v Polsku se obvykle rozlišují klasické velké sklady a nemovitosti v nejexponovanějších lokalitách. Stále častěji do klasifikace promlouvají i plochy takzvané Last Mile Logistics, spojené především se sektorem e-commerce.
Zatímco u tradičních industriálních konceptů v Polsku osciluje nájemné mezi 3,50 – 5,50 EUR/m2/měsíc, v případě nejvíce poptávaných lokalit to může být až 6,75 EUR za čtverečný metr a měsíc, a to bez servisních poplatků. Podobné nájemné dosahují prostory v Horním Slezsku kolem Krakova, centrálním Polsku na ose Lodž – Poznaň nebo ve Spodním Slezsku s centrem kolem Wroclawi. Suverénně nejnákladnější jsou z hlediska nájemců pronájmy v okolí Varšavy, kde se nájemné pohybuje mezi 6 a již téměř 10 EUR/m2/měsíc.
„Další rozdíl spočívá v poměrně vysoké neobsazenosti polských průmyslových nemovitostí. Zatímco v Česku se v létě tento ukazatel pohyboval kolem 2,3 %, v Polsku to byl v podstatě trojnásobek. I to je jistá konkurenční výhoda, kdy nájemci na tamním trhu mohou vybírat z bezmála 2 milionů čtverečných metrů připravených k okamžité relokaci nebo expanzi,“ komentuje data analytiků aliančních BNP Paribas Real Estate Poland Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE.
Zajímavé odchylky ale nabízí skladba nájemců. Ještě na jaře v Polsku platilo, že každý třetí metr pronajaté plochy v logistických halách byl spojený s e-commerce. Další měsíce letošního roku síla tohoto sektoru trochu oslabila ve prospěch 3PL operátorů, přesto je nadále vysoký podíl poptávky a uzavřených pronájmů spojených s maloobchodem.
Jak uvádí analýza polské kanceláře BNP Paribas Real Estate, retail – a s ním i e-commerce – expanduje u našeho severního souseda nadále. Dokladem může být nové logistické centrum řetězce Żabka nedaleko Varšavy, které patří k nejmodernějším v Evropě. Své základny zde provozují internetoví giganti jako Amazon, Zalando nebo Answear, omnichanneloví prodejci typu Leroy Merlin, Decathlon, LPP či MediaMarkt Saturn anebo přepravci zaměření na e-commerce Arvato, Fiege, Spedimex či Rhenus Logistics. Samozřejmostí jsou globální operátoři DHL, InPost, TNT, GLS, UPS, FedEx anebo DHL.
„Polsko umělo získat evropské dotace a investice do dopravní infrastruktury. Jde o významný evropský uzel kombinující lodní dopravu, moderní železnici a stále hustější síť kvalitních dálnic a rychlostních komunikací. Prezentovat tak Polsko jen ve spojení s vysokým podílem zemědělství je lichý pohled. Konkurenceschopnost polského trhu průmyslových nemovitostí nadále roste, zatímco u nás roste především cena. Nutně potřebujeme snazší povolovací procesy, investice do infrastruktury a efektivnější spolupráci mezi developery, obcemi a státem, abychom mohli polskému trhu zdárně konkurovat i do budoucna,“ uvažuje Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu ve 108 REAL ESTATE.
Rostoucí kupní síla i vzdělání, aktivní investiční politika, relativní dostatek rozvojových ploch, předvídatelný vývoj ekonomiky se odrazily v potvrzení výstavby továrny na montáž a testování čipů v polské Vratislavi. Americká společnost Intel, která je největším světovým výrobcem počítačových čipů, ohlásila 4,6 miliardy dolarů (100 miliard Kč). Do roku 2027 by v této části Dolního Slezska mělo najít zaměstnání zhruba 2000 vysoce kvalifikovaných pracovníků, další tisíce jich vzniknou na úrovni dodavatelských firem.
Pozn. red. Konstatování v titulku by nemělo být důvodem ke spokojenosti. Je jen otázkou času, kdy nás Polsko v tomto segmentu, stejně jako v dalších, předstihne. (12.10.2023)
