Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 2. čtvrtletí roku 2021. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji. Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Nabídka kancelářských budov
V Praze bylo během druhého čtvrtletí roku 2021 dokončeno celkem 49 500 m2 kancelářských ploch. Nově dokončené prostory zahrnují čtyři nově postavené projekty – Bořislavka s 25 400 m2 v Praze 6, Astrid Offices s 3 500 m2 v Praze 7 a Mississippi House s 13 300 m2 a Missouri Park se 7 300 m2 v Praze 8.
Kancelářská plocha v projektech v aktivní fázi výstavby čítá 147 300 m2, z toho přibližně 14 600 m2 by mělo být na trh dodáno v druhé polovině roku 2021 a zbývajících 132 700 m2 pak v letech 2022-2023. Během druhého čtvrtletí 2021 nebyla zahájena výstavba žádného nového projektu ani rekonstrukce.
Budovy třídy A tvoří většinu nabídky moderních kanceláří (73 %), přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více jak 17 %.
Celková nabídka neobsazených podnájmů v druhém čtvrtletí 2021 dosáhla 65 000 m2, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím pokles o 14 %.
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla v druhém čtvrtletí roku 2021 objemu 89 300 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 5 %, nicméně meziroční nárůst o 10 %.
Největší hrubá realizovaná poptávka v 2. čtvrtletí 2021 byla zaznamenána v městských částech Praha 8 (21 %), dále pak v Praze 1 (18 %) a Praze 4 (14 %). Nejaktivnějšími společnostmi byly firmy působící v profesionálních službách (13 %), následovány společnostmi z veřejného sektoru (10 %) a společnostmi působícími v oboru spotřebního zboží (10 %).
V druhém čtvrtletí roku 2021 dosáhl podíl renegociací na celkové realizované poptávce 37 %, zatímco celkový objem nově pronajatých prostor včetně předpronájmů a expanzí představoval 55 % z celkové hrubé realizované poptávky. Celkový podíl podnájmů představoval zbývajících 8 %.
Významné pronájmy
Největší zveřejněnou transakcí druhého čtvrtletí 2021 byl nový pronájem Ministerstva průmyslu a obchodu (3 700 m2) v budově Václavské náměstí 42 v Praze 1, následován předpronájmem americké společnosti z oblasti zubního lékařství (3 500 m2) v budově Dock in Five v Praze 8, novým pronájem VŠCHT (3 200 m2) v budově Jankovcova 23 v Praze 7 a podpronájmem společnosti Košík ze skupiny Rockaway (3 000 m2) v budově Blox v Praze 6.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Od 2. čtvrtletí 2021 bude PRF pravidelně zahrnovat čistou absorpci mezi klíčové ukazatele kancelářského trhu. Čistá absorpce vyjadřuje změnu v množství obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V 2. čtvrtletí 2021 byla čistá absorpce pozitivní a dosáhla hodnoty 38 100 m2.
Nicméně vzhledem k poměrně vysokému množství nově dokončených ploch, které převýšilo úroveň čisté absorpce, mírně vzrostla míra neobsazenosti na 7,8 % (nárůst o 20 bazických bodů oproti minulému čtvrtletí). Celkový objem volných kanceláří dosáhl
291 400 m2. Největší objem dostupných kanceláří byl v Praze 4 s 70 900 m2, což představuje míru neobsazenosti na úrovni 7,3 %, následovala Praha 5 s 57 300 m2 a mírou neobsazenosti 9,0 %. Nejméně volných kanceláří bylo v Praze 2 s 5 900 m2 (míra neobsazenosti 4,4 %) a Praze 3 s 7 400 m2 (6,1 %).
Nájemné
I přes pokračující zvyšující se neobsazenost zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v druhém čtvrtletí roku 2021 stabilní a pohybovalo se v rozmezí 22,00 až 22,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 15,50–17,00 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.
Reklasifikace kancelářských prostor
Členové Prague Research Fora - CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří tak, aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.
Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:
► Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
► Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
► Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem
Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:
▪ Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena
▪ Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
▪ Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
▪ Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
▪ Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
▪ Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
▪ Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora
Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:
V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B. (22.7.2021)
