Nabídka kancelářských nemovitostí v letošním roce poroste zejména v pražském regionu, kde dojde k jejímu nárůstu o 5,5 procenta. Růst zde zaznamená i poptávka, a to o 4,5 procenta. Nejatraktivnějšími oblastmi pro kancelářský development budou v nejbližších letech Praha 5 a Praha 8. Hlavní brzdou procesu pro získání stavebních povolení jsou podle ředitelů developerských firem dlouhé lhůty pro rozhodování, přičemž celková příprava nového kancelářského projektu zabere v průměru 6 let. Problémy se zajištěním stavebních firem pro své projekty mají aktuálně tři čtvrtiny developerů. Vyplývá to ze Studie developerských společností Q2/2018 zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci se společností KPMG Česká republika.
Praha v letošním roce nabídne v průměru o 5,5 procenta více nových kancelářských nemovitostí než v roce 2017. V ostatních regionech České republiky přitom bude tempo růstu nabídky oproti hlavnímu městu méně než poloviční (2,4 procenta), přičemž developerské firmy udrží tuto úroveň (2,2 procenta) i v dlouhodobém horizontu. Růst nabídky v Praze v roce 2019 mírně zpomalí na 4,4 procenta. „Nabídka v Praze roste zejména díky velkému zájmu firem o rozšiřování svých prostor. S tím, jak se daří ekonomice a firmy nabírají nové zaměstnance, firmy mají zájem nejen o větší, ale i kvalitnější prostory s lepší dopravní dostupností. Jsou ochotny akceptovat i zvyšující se ceny nájmů,“ vysvětluje Martina Hloušková ze společnosti TCCM.
„Po letech nedostatečné nabídky na trhu vidíme její výrazné navýšení. Pro novou výstavbu je klíčová dobrá dopravní dostupnost jak autem, tak MHD, prakticky nutností je pěší vzdálenost od stranice metra. K nejdůležitějším faktorům souvisejícím s lokalitou je i dostupnost služeb v okolí a celkové prostředí,“ říká Omar Koleilat, generální ředtel skupiny Crestyl. Svůj pohled přidává také Jan Skříček, Senior analyst, KKCG Real Estate a.s. „Odhadujeme, že plánovaná nabídka nových kancelářských nemovitostí v roce 2018 by měla překročit čísla roku 2017 o více jak 20 %. Navzdory růstu nabídky je však její absolutní výše nedostatečná a mělo by i nadále docházet ke snižování neobsazenosti až k hranici 6 % a pravděpodobně i těsně pod ní. Z pohledu lokality, stále převládají tradiční kancelářské oblasti Prahy 4, 5 a 8, které však pomalu naráží na své kapacitní limity. Dá se tak očekávat, že do budoucna se výstavba přesune do jiných teritorií, zejména pak na Prahu 6, 7 a 9.“
Poptávka po pražských kancelářích poroste v roce 2018 pomaleji než nabídka. Potvrzují to tři pětiny (62 procent) ředitelů developerských společností, kteří predikují růst poptávky v hlavním městě o 4,5 procenta. Stejná situace se ve srovnání s nabídkou očekává i v ostatních regionech ČR (růst 2,1 procenta). V roce 2019 se naopak bude poptávka zvyšovat rychlejším tempem než nabídka, a to o 6,4 procenta v Praze a 3,1 procenta v ČR.
„Poptávka po kancelářských nemovitostech bude silná také v letošním roce díky dobré kondici ekonomiky v České republice a Evropě. To povede k rozšiřování stávajících firem a možným fúzím či akvizicím. Existuje zde také dlouhodobá poptávka mezinárodních společností po outsourcingu obchodních procesů a služeb do České republiky,“ říká Tero Loukonen, Head of Research, PASSERINVEST GROUP, a.s. Souhlasí s ním Tomáš Pardubický, generální ředitel, Finep. „Dnešní poptávka po kancelářích je, zjednodušeně řečeno, tažena dobrými časy. Ekonomice se daří a daří se (bohužel) i neperspektivním projektům. Z tohoto pohledu roste nejen zájem o prostory, ale současně i potenciál na budoucí korekci trhu,“ Jejich slova doplňuje Pavel Kliment, partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti KPMG v České republice. „Na trhu lze pozorovat pozvolný růst nájmů a pokles nájemních pobídek. Řada nájemců preferuje moderní prostory, jako jeden z klíčových nástrojů ke spokojenosti zaměstnanců, před úsporou nájmu.“
Všichni dotázaní ředitelé developerských společností očekávají největší výstavbu kanceláří v pražském regionu. Nejzajímavějšími městskými částmi přitom budou pro nový development v příštích třech letech oblasti Prahy 5 (81 procent) a Prahy 8 (69 procent). Zájem developeři projevují také o městské části Prahy 4 (56 procent) a Prahy 7 (50 procent). Nejméně je naopak pro development atraktivní Praha 10 (0 procent), Praha 2 a Praha 3 (obě shodně 6 procent).
Dobu potřebnou pro získání stavebního povolení aktuálně nejvíc prodlužují dlouhé lhůty pro rozhodování a vysoká administrace. Tyto faktory ohodnotili ředitelé developerských firem 9,3, respektive 9,2 bodu z maximálních 10, kde desítka představuje problém maximálně prodlužující povolovací proces. Další významnou brzdou je komplikovaná a nepřehledná legislativa (8,8 bodu z 10). Nejméně naopak dobu k získání stavebního povolení prodlužuje nekvalitní infrastruktura (4,5 bodu z 10). Průměrná doba přípravy nového kancelářského projektu od iniciace až po získání stavebních povolení se přitom podle zkušeností ředitelů developerských firem pohybuje na úrovni 72,5 měsíce, tedy 6 let.
„Na konci minulého roku jsme na MMR začali připravovat rekodifikaci veřejného stavebního práva. Chceme totiž docílit toho, aby se úřadovalo rychleji, jednodušeji a v některých případech aby se nemuselo úřadovat vůbec. Také chceme, aby investor nemusel shánět tolik podkladů a razítek jako dnes. Jsem si vědoma, že samotná novela, která nabyla účinnosti v lednu letošního roku, nestačí a že v této oblasti musí dojít ke komplexnějšímu řešení. Chceme navrhnout i novou strukturu stavebních úřadů, kde by nad všemi stavebními úřady byl jeden hlavní. V rámci rekodifikace bude zjednodušen i proces územního plánování tak, aby došlo ke zkrácení doby potřebné pro pořizování zejména územních plánů a jejich změn,“ říká Klára Dostálová, ministryně pro místní rozvoj ČR.
„Novela Stavebního zákona nepřinesla pro vývoj a urychlení legislativních procesů v oblasti developmentu kancelářských budov žádné výrazné zlepšení. Monitorujeme také velkou nervozitu u zaměstnanců orgánů státní správy, kteří se cítí být přetížení a stěžují si, že se v neustále měnící se legislativě obtížně orientují,“ tvrdí Hana Šantrochová, Development Director, S+B Plan&Bau Prag spol.s r.o. Podobný názor má Alexandra Tomášková, Managing Director, Skanska Property Czech Republic. „Být developerem v České Republice je stále velmi namáhavá disciplína. Složitost povolovacích procesů a následně to, že nemůžete stoprocentně předvídat, kdy budete moci projekt zahájit, dělá z tohoto businessu velmi riskantní záležitost.“
Problém se zajištěním stavebních firem pro své developerské projekty avizuje aktuálně polovina (46 procent) ředitelů, další čtvrtina (27 procent) se s těmito potížemi potýká alespoň částečně. Do budoucna pak problémy s nedostatkem kapacit stavebních firem očekává drtivá většina (94 procent) developerských společností. (ceec,11.6.2018)
