V dnešní turbulentní době se mohou v oblasti investování objevovat obavy z dalšího vývoje. Konzervativní státní dluhopisy dnes nenesou v podstatě žádný výnos. Na oblibě tak získávají realitní dluhopisy, které vyhovují i konzervativněji založeným investorům, a především v dlouhodobém horizontu přináší průměrný stabilní výnos mezi pěti až dvanácti procenty ročně.
Emise dluhopisů je ve vyspělých zemích zcela standardní formou získávání finančních prostředků pro projekty korporátního i státního sektoru. Mezaninové financování se těší stále větší oblibě ve světě i v Česku. A touto cestou se vydávají i velcí realitní hráči. Oproti bankovnímu úvěru totiž přináší mnoho výhod. Primárně jde o jednodušší formu financování, která má obvykle fixní sazby ročních úroků po pevně stanovenou dobu. „To, že jsou a budou investice do developerských projektů finančně výhodnější, udává i kombinace vysokých výnosů z úroků a nižší daň z příjmu pro investory,” říká Filip Navrátil ze společnosti Europa Investment Property.
Bezpečnost na prvním místě
Pro bezpečné investování je hlavním faktorem důvěryhodnost podmínek a historie firmy, která dluhopisy nabízí. V případě investic také platí, že je nutné znát vlastníka realitního fondu, složení managementu, poplatky a výnos – když je příliš vysoký, měl by se investor zajímat proč. „Mezi mezníky rizikovosti zároveň patří, zda jsou dluhopisy veřejně obchodovatelné a jaký mají rating,” doplňuje Filip Navrátil. Důležité je také vložit peníze do prověřených projektů firem, které mají na trhu už určitou prestiž a kredit. Investoři by měli také pravidelně dostávat informace o vývoji finanční situace. „Právě transparentní jednání a jasná struktura společnosti by měly být mezi hlavními kritérii při rozhodování investora,” dodává Navrátil.
Širší investorská základna
Realitní dluhopisy umožňují developerům získat přístup k širší investorské základně a využít další zdroje – jiné než ty dostupné na bankovním trhu – které by mohly doplnit, případně nahradit bankovní financování. „Poměr bankovních úvěrů k financovaným nemovitostem, tzv. loan value, držíme 70/30 nebo 60/40. Pro banku je stěžejní nájemník nemovitosti, jeho stabilita a udržitelnost na trhu, přičemž tyto faktory hrají roli v případě výše půjčky, kterou banka poskytne,” doplňuje Navrátil. Využití soukromého kapitálu pro rozvojové projekty tak poskytuje firmám přístup k větším finančním prostředkům, což znamená, že mohou realizovat ambicióznější projekty a zajistit tak větší výnos i pro investory.
Nízké riziko i v době bytové krize
Obecně realitní dluhopisy disponují daleko menším rizikem. Stavební materiál, jako je cihla či tvárnice, má pořád určitou hodnotu, která se sice může o něco lišit, ale nijak zásadně. Investice do nemovitostí nepřinášejí rychlé zbohatnutí, ale mohou zajistit stabilní příjem v řádu jednotek procent ročně, protože jsou méně citlivé na kolísání hodnoty a výnosové míry, než je tomu v případě akcií. Nemovitosti obvykle překonají také významný růst cenové hladiny. „Zpomalení ekonomiky v oblasti realit může mít pro investory pozitivní efekt, kdy developerské firmy mohou stavět za ceny v krizi, čili levněji, a předávat k užívání nájemníkům či majitelům budou po krizi,“ doplňuje Navrátil. Realitní dluhopisy tak umožňují investorům jednoduše investovat kapitál a zajistit si dlouhodobé – často indexované – stabilní výnosy s malým rizikem. Luxusní nemovitosti pak zpravidla drží svou hodnotu i během krize.
Diverzifikace portfolia
Investice do nemovitostí mohou investorovi umožnit diverzifikaci portfolia. Diverzifikace napříč odvětvím či třídami aktiv může investora ochránit před ztrátou, pokud určitý produkt ztratí hodnotu. V případě nemovitostí je dobré rozložit investice do různých oblastí, jako jsou ubytovací zařízení, hotely, kanceláře apod. „Diverzifikovat je vhodné nejen typově, ale také časově a geograficky. Přínosy takového nastavení investic a podnikání se vždy nejvíce ukážou právě v těžkých obdobích, kdy je diverzifikace portfolia jedním z účinných způsobů řízení volatility,” uzavírá Filip Navrátil. (5.8..2020)
