Prodeje novostaveb v Praze rostou. Prim hrají malometrážní byty

Pražský bytový trh zažívá za poslední půlrok postupné oživování objemu prodejů. To je způsobeno zrušením přísných limitů ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů, nabídkou garantovaných hypoték ze strany developerů a rozšířením nabídky projektů, které byly v předchozím roce a půl staženy z prodeje a čekaly na vhodnou příležitost na opětovné nabídnutí na trh.

Novostavby opět v nabídce

Na trhu se konečně znovu objevují nové developerské projekty. Roční pauza způsobená nestabilní situací s energiemi, výrazným nárůstem stavebních nákladů a vysokou inflací je u konce. Pobídky developerů, kteří na přechodné (v nejčastějším případě dvouleté) období dotují splátky hypotéky svým klientům, rozhýbaly zájemce o koupi. Podstatná část kupujících však stále financuje bydlení z vlastních zdrojů.

„Nabídková cena novostaveb se oproti předchozímu období téměř nezměnila. Cena za metr čtvereční nového bytu se pohybuje na úrovni 150 tisíc korun. Vstupní parametry nové výstavby jednoduše neumožňují developerským společnostem nabízet své produkty za nižší ceny. Klienti, kteří stále chtějí nakupovat, tyto podmínky akceptují,“ vysvětluje Kateřina Poláková, vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí v Knight Frank.

Korekce cen starších nemovitostí je u konce

V posledním půlroce došlo na sekundárním trhu k drobnému nárůstu prodejních cen, které tak dosáhly úrovně 124 020 Kč za metr čtvereční. Tento nárůst byl způsoben novou nabídkou exkluzivních nemovitostí v prémiových lokalitách. Rozdíly v prodejních cenách kopírují situaci v předchozím období, tedy reflektují kvalitu nemovitosti v dané lokalitě. Straší byty v panelových domech a byty před rekonstrukcí zaznamenaly snížení. Prémiové nemovitosti si svou cenu udržely.

Typickým příkladem je Praha 9, kde jsme zaznamenali výrazný pokles nabídkových cen o 7, 1 %. Nejvýraznější nárůst cen o 5,4 % lze vysledovat na Praze 6, kde se v nabídce znovu objevily lukrativní nemovitosti, které klienti stáhli v nejkritičtějším období, aby předešli nevýhodnému prodeji. Další snižování prodejních cen není již na pořadu dne.

Prémiovému segmentu dominují malometrážní byty

„Objemy investic do malých bytů stále rostou. Celková cena za nemovitost je rozhodující,“ komentuje situaci na trhu s prémiovými nemovitostmi Poláková a dodává: „Kupující s ohledem na konečnou cenu stále častěji preferují malé byty. Jejich prioritou je kvalita nemovitosti, která neztrácí svoji hodnotu na úkor menšího prostoru. Zvyšují se tak nároky na standard a vybavení bytových domů i bytů samotných.“

Prodeje 2+kk se oproti předchozímu sledovanému období snížily z 45 % na 36 %, kdežto 1+kk vzrostly z 27 % na 31 %. Rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou poukazuje na motivaci developerů vyjít vstříc klientům. Křivka objemu prodejů roste. Oživení transakcí se projevuje i na větších bytech v dispozicích 3+kk, které vzrostly z 16 % na 19 %. Vzrostly také prodeje 4+kk ze 7 % na 11 %. Pokles objemu prodejů zaznamenaly pouze nejluxusnější penthousy v dispozicích 5+kk a 6+kk. Procentuální rozdíl v podílu je spíše způsoben omezenou nabídkou.

Podzim přeje hypotékám

Objemy hypoték se v březnu odrazily ode dna a letní měsíce potvrdily, že trh je z nejhoršího venku. Kromě optimističtějšího sentimentu pomohlo i zmírnění regulace ČNB. Od léta jsou hypotéky dostupnější. ČNB zrušila požadavek na maximální limit DSTI (poměr splátek úvěru a měsíčního příjmu). Nová situace přinesla bankám možnost samostatněji rozhodovat o své úvěrové politice. Podmínky uvolnily všechny velké a většina středních bank, parametry úvěrování jsou dnes pestřejší a rozdíly mezi jednotlivými bankami se zvětšily. Zvýšila se i ochota v odůvodněných případech schvalovat dříve nedostupné výjimky. Změna se pozitivně dotkla minimálně 15–20 % hypotečních klientů. Průměrná výše hypotéky na byt v Praze se pohybuje okolo 5,85 mil. Kč.

Poptávka po nájemním bydlení roste, cena už pomaleji

Nájemné ve většině lokalit v rámci Prahy v posledních šesti měsících nadále rostlo. Průměrně o pět procent, nejvýznamnější nárůsty jsme sledovali u Prahy 8, Prahy 6 ale také Prahy 7. Tempo růstu se v posledním roce zpomaluje. Nicméně nadále očekáváme výrazný nárůst poptávky po nájemním bydlení s ohledem na nízkou dostupnost vlastnického bydlení.

Institucionální nájmy budou příčinou rostoucího rozdílu v cenách pronájmu starších bytů oproti novým, často plně vybaveným nájemním projektům s nízkou energetickou náročností, které navíc poskytují různé druhy služeb. Jednotlivé nájemní projekty se liší svým zaměřením na různé cílové skupiny, kdy na jedné straně je poskytování cenově dostupného bydlení pro potřebné profese a na straně druhé nabídka luxusního bydlení spojeného s extra službami. Mezi nejvýznamnější institucionální poskytovatele nájemního bydlení v Praze patří společnosti AFI EUROPE, CREDITAS Real Estate, CTR, Dostupné bydlení České spořitelny, Heimstaden, Kooperativa pojišťovna, Luka Residential, Mint Living, Pražské arcibiskupství, Zeitgeist Asset Management, Trigema. Dokončené nájemní projekty zůstávají v držení primárních vlastníků. (9.11.2023)