Remodeling obchodních center se stává žhavým tématem na tuzemském maloobchodním trhu. Od boomu výstavby obchodních center u nás uběhlo již více než 20 let. Během té doby došlo nejen k zásadnímu vývoji v oblasti preferencí a nákupních zvyklostí zákazníků, ale také k nástupu nových technologií a trendů v oblasti interiérového designu. Rozsáhlá rekonstrukce a výměna jednoho či několika kotevních nájemců jsou proto jedinou možností, jak mohou starší obchodní centra udržet krok s dobou a zvýšit svou hodnotu i konkurenceschopnost na trhu. Remodeling sice není levnou záležitostí, ale představuje nezbytnou investici do budoucna. Navíc při správném plánování a řízení může proběhnout za plného provozu centra. Příkladem je úspěšný remodeling OC Čtyři Dvory v Českých Budějovicích, který řídil tým odborníků na Building Consultancy & Development (dále jen BCD) v realitně-poradenské společnosti CBRE.
Obchodní a zábavní centrum Čtyři Dvory se nachází na největším českobudějovickém sídlišti Máj se zhruba 25 tisíci obyvatel. Otevřeno bylo na jaře 2002, přičemž investorem a developerem projektu byla společnost NPČB a výstavbu realizovala firma Hochtief. Centrum tvoří dvě vzájemně propojené budovy: nákupní pasáž s nabídkou obchodů, služeb a občerstvením a dále zábavní komplex s multikinem o 8 kinosálech a bowlingem. Komerční plochu tvoří 9 500 m2, dalších 1 500 m2 zabírají venkovní plochy. V prosinci 2007 centrum změnilo majitele: současným vlastníkem je REICO investiční společnost České spořitelny a.s. Ta se před třemi lety rozhodla pro rozsáhlou rekonstrukci, která probíhala od července 2017 do prosince 2019.
Nevyhovující technický stav i dispoziční řešení
Hlavním důvodem rekonstrukce byl nevyhovující technický stav společných prostor (pasáž a toalety s rozbitou podlahou atd.) a celkově nemoderní vzhled centra jak v interiéru, tak v exteriéru. Zásadní roli sehrálo také nevhodné dispoziční řešení prostor, respektive jednotlivých vstupů do komplexu. Kvůli tomu zákazníci některé části centra vůbec nenavštěvovali, a maloobchodní jednotky v nich zůstávaly dlouhodobě nepronajaté.
„Navrhnout změnu dispozic tak, aby návštěvníci mohli celý komplex pohodlně projít a tím se všechny jeho části staly atraktivní i pro nájemce, bylo velkou výzvou. Za tím účelem jsme vstupy kompletně přestavěli a vybudovali nový hlavní vchod,“ komentuje Vojtěch Rusz, Project Manager BCD týmu ve společnosti CBRE.
BCD tým CBRE na projektu zajišťoval kompletní služby projektového managementu a architektonických prací od přípravy zadání přes řízení povolovacího procesu a výstavby až po předání zrekonstruované stavby investorovi.
„Zpracovali jsme zbrusu nový koncept zaměřený na pohyb návštěvníků po celé pasáži a zároveň navrhli nadčasový design jak exteriéru, tak vnitřních prostor. Zvolili jsme moderní a přitom elegantní vzhled v duchu minimalismu s použitím kvalitních materiálů. Například dlažba pro podlahu pasáže a povrchy na toaletách byla dovezena z Itálie,“ popisuje Vojtěch Rusz.
Rekonstrukce OC za plného provozu
V rámci samotné realizace bylo zásadní otázkou, jak centrum zrekonstruovat za plného provozu. V komplexu se nachází supermarket Albert a multikino Cinestar, což s sebou nese pohyb spousty lidí od rána až do noci. Rekonstrukce přitom nesměla nijak omezit přístup návštěvníků do obchodních jednotek anebo obtěžovat nájemce a návštěvníky hlukem. „Z toho důvodu probíhala většina stavebních prací v noci. Navzdory řadě omezení jsme vybudovali nový hlavní vstup, kompletně zrekonstruovali pasáž a toalety, připravili obchodní jednotky do základní verze (tzv. Shell and Core) a realizovali jsme také nový food court. Součástí exteriérových úprav byla rekonstrukce střešního pláště, nástřik fasády a vybudování nového náměstíčka před hlavním vstupem do komplexu,“ říká Vojtěch Rusz.
Vše probíhalo v úzké spolupráci s dalšími kolegy z CBRE z oddělení pronájmů, kteří mezitím pracovali na obsazení obchodních jednotek ideálním mixem nájemců. Vyhledávali nové značky a jednali rovněž se stávajícími zástupci společností, které v rámci rekonstrukce renovovaly své jednotky v návaznosti na nový design centra.
„V současné době již lidé nechodí do obchodních center pouze kvůli nakupování, ale také gastronomii, zábavě a službám. Proto v OC Čtyři Dvory vznikl nový food court, který zde dříve chyběl. U fasády OC také vznikl prostor pro kavárnu a restauraci, což dává provozovatelům možnost mít zde i venkovní zahrádky pro příjemné posezení hostů. Taktéž nově vytvořené malé venkovní náměstí před hlavním vstupem slouží jako plocha pro pořádání různých akcí pro návštěvníky centra,“ uvádí Jiří Pecha, Consultant Retail Letting v CBRE, a dodává: „Zároveň jsme zatraktivnili skladbu nájemců s důrazem na širší nabídku služeb a stravování. Mezi novými nájemci tak nechybí například diskontní obchod s produkty pro rodinu a domácnost Pepco, prodejna domácích potřeb Banquet, vinotéka Vinařství u Kapličky, směnárna Tourist Centrum se sázkovou kanceláří Fortuna, nehtový salon Rose Nails, Kadeřnictví 100 CZK a prádelna Speed Queen. Gastronomickou nabídku obohatili provozovatelé jako Cool Pizza, Guty a Multifood.“
Obchodní centrum Čtyři Dvory je v současné době kompletně zrekonstruované a předané investorovi. Postupně se zaplňuje novými nájemci, kteří si přizpůsobují prostory svým specifickým potřebám. Kolaudace a znovuotevření centra proběhne na jaře. (22.1.2020)
