Daň z nemovitosti může být skvělým nástrojem pro obce, jak vyjádřit své plány.
Pražští politici chtějí změnit pravidla hry v oblasti developmentu a plánují více zapojit stavební firmy do budování městské infrastruktury. Podobná praxe již funguje, přestože pro ni není právní rámec, jak upozorňuje Lenka Nová, advokátka z kanceláře Squire Patton Boggs.
► Je správné požadovat po developerech, aby jako součást svého projektu postavili např. mateřskou školu nebo jinou veřejnou infrastrukturu?
V rámci plánování výstavby se musí počítat s dostatečnou kapacitou škol, školek a další občanské vybavenosti. S tím má mnoho lokalit velmi negativní zkušenost. Druhá věc je, že obce mají problém zafinancovat novou výstavbu této vybavenosti. V situacích, kdy obce čelí tomu, že noví obyvatelé pro ně znamenají zvýšený náklad a ne jasný příjem, se obcím těžko lze divit, že takovéto požadavky vznášejí. Problém však v první řadě je, že tyto požadavky nemají žádný právní rámec. Naopak, obce v principu nemohou stavbu zakázat, pokud investor nepostaví školku. Proto využívají jiné nástroje, aby k tomu investory donutily. To vede k nepřehlednosti, obstrukcím a frustraci na obou stranách. No a v případech, kdy i dojde k dohodě, mohou obce a investoři narážet na další problémy. Jedním je riziko, že orgány obce rozhodující ve vztahu ke konkrétní stavbě, budou podezírané z podjatosti (popřípadě budou skutečně podjaté), což může povolovací procesy výrazně zkomplikovat. Dalším je pak otázka souladu takové dohody s předpisy ohledně veřejných zakázek. Ale například návrh nového stavebního zákona v tomto směru přináší zlepšení, když právní rámec pro tyto dohody stanovuje.
Pokud ale jde o otázku, zda je správné takto developera zatěžovat, mám spíš za to, že ve vztahu k bytové výstavbě nikoli. Většina bytů je dnes budována za účelem prodeje. Jakýkoli takový náklad na straně developera tak nutně vede k vyšší pořizovací ceně nemovitosti. Je tedy hodně krátkozraké vnímat takový požadavek jako něco, co směřuje vůči developerům (a že pouze snižuje “již tak obrovskou” marži, co na výstavbě a následném prodeji mají). Náklady v konečném důsledku ponesou kupující jednotlivých bytů. Již dnes je problém motivovat stavebníky k výstavbě dostupného bydlení. Tyto požadavky problém jen prohlubují. Na místě je tedy hledat způsoby, jak zajistit kontinuální financování rozvoje, provozu a údržby občanské vybavenosti z daní a nepřenášet toto na stavebníky nových objektů.
► Jak se díváte na nápad Celopražského fondu veřejných investic, kam by developeři přispívali a z něj by se výstavba infrastruktury platila?
Toto souvisí s předchozí otázkou. Jak jsem řekla, na místě je hledat způsoby, jak zajistit kontinuální financování rozvoje, provozu a údržby občanské vybavenosti z daní a jiných příjmů veřejných rozpočtů. Přenášení této činnosti nebo její podstatné části na stavebníky nových (často nesouvisejících) objektů těžko možno označit za legitimní. Toto je úloha pro veřejný sektor, ne pro soukromé subjekty. Nepochopitelné je to obzvlášť v situaci, kdy potřebujeme najít cesty, jak výstavbu dostupného bydlení podporovat, protože je obrovský nedostatek bytů a ten se dále prohlubuje. Nová výstavba je absolutně nezbytná pro další rozvoj obcí a společnosti jako takové. Je přirozené, že lidé se stěhují do velkých měst. Sociální experimenty, které se snažily urbanizaci uměle zabránit, nikdy nevedly k pozitivním výsledkům.
Samozřejmě, čím více ztížím/zdražím výstavbu, tím méně budou podnikatelé motivování výstavbě se věnovat – resp. se budou soustředit na tu, která je nejméně komplikovaná nebo nejvíc výnosná - a to určitě výstavba dostupného bydlení dnes není. Přitom ani obce, ani stát se zatím nemají k tomu, aby tuto odpovědnost převzali na sebe a začali sami dostupné bydlení stavět.
► Jedním ze zdrojů pro rozpočty obcí je daň z nemovitosti. Mělo by dojít k jejím změnám - měla by být vyšší nebo škálovatelná (podle počtu jednotek, které vlastním, velikosti, ...)?
Daň z nemovitosti je vyjádřením symbiózy mezi vlastníky soukromých objektů a pozemků v dané lokalitě na jedné straně a obcí, v níž se tyto nemovitosti nacházejí, na straně druhé. Na rozdíl od daně z nabytí je to právě daň z nemovitosti, která by měla odrážet to, že vlastník nemovitosti dlouhodobě benefituje z veřejných služeb v dané lokalitě – ať již to je infrastruktura, občanská vybavenost, stav zeleně, či kvalita a komfortnost MHD. Náklady na tyto činnosti by měly být částečně kryty i daní z příjmů, avšak tam je jednak problematická metodika přerozdělování těchto daní, a zároveň se často neodvíjí od místa, kde skutečně člověk bydlí - obzvlášť v Praze mnoho obyvatel bydlí, aniž by zde měli přihlášený pobyt.
Daň z nemovitosti tak při větší flexibilitě může být skvělým nástrojem pro obce, jak vyjádřit své plány v jednotlivých svých částech. Pokud chce přilákat nové obyvatele, může buď nastavit nízkou daň, nebo může zabezpečit lepší služby. Podle toho se pak odvíjí i to, jaký druh obyvatel si danou lokalitu zvolí pro svůj život. Politika obce se, samozřejmě, také projeví v cenách nemovitostí v dané lokalitě.
Dalším dopadem nastavení daně z nemovitostí je, nakolik se vlastníkům vyplatí držet nemovitosti v dané lokalitě, aniž by je užívali. Při nízké dani z nemovitostí není pro vlastníka tak bolestivé nechat nemovitost ležet ladem a jen se těšit z rostoucích cen nemovitostí v okolí. Samozřejmě, taková nemovitost je jen zátěží pro danou komunitu. V této souvislosti se také nabízí zvážit možnost jinak danit nemovitosti sloužící jako hlavní domácnost a nemovitosti, které jsou užívány vedle hlavní domácnosti, například pro rekreaci, či vůbec.
Z hlediska státu či obce by zajisté šlo o legitimní přístup. Někdy se zapomíná na to, že nastavení daní neslouží jen k financování veřejných výdajů, ale také k usměrňování chování lidí a k vyjadřování priorit a zájmů toho, kdo daně nastavuje.
► Měly by obce dostávat více peněz z dalších daní, které nyní odcházejí státu? Jaká hladina by byla optimální?
Minimálně stojí za zvážení zlepšení metody rozdělování části daně z příjmu mezi jednotlivé obce, aby moje daň skutečně šla do obce, v níž žiju. Pro obce by se v každém případě mělo vyplatit, aby v nich lidé bydleli a pracovali. Jen tak pak můžeme od obcí legitimně chtít, aby vytvářely podmínky pro rozvoj nové výstavby. Pokud noví obyvatelé představují spíš zátěž pro veřejný rozpočet než příjem, těžko se divit stávajícím obyvatelům, že nové výstavbě brání. Další otázkou pak je, zda lze ošetřit to, když obyvatelé bydlí v jedné obci a pracují v jiné, tím pádem užívají denně občanskou vybavenost jak v místě bydliště, tak i v místě práce. Typickým příkladem je Praha a obce ve Středočeském kraji.
► Na závěr jednu související otázku - jaký máte názor na zrušení daně z převodu nemovitosti - skutečně to pomůže rozhýbat trh s byty?
Základním problémem je, samozřejmě, nedostatek bytů na trhu, s čímž zrušení daně z nabytí, bohužel, nic nezmůže. Na straně druhé to alespoň trochu ulehčí kupujícím. Když původně došlo ke změně daně z převodu, placené prodávajícím, na daň z nabytí, placené kupujícím, na ceny nemovitostí to nemělo v drtivé většině případů žádný dopad. Pro kupující se tak efektivně kupní ceny skokově zvýšily o 4 %. Další věcí pak je, že se vyrovná rozdíl mezi koupí nového bytu od developera, která dani z nabytí nepodléhala, a bytu “z druhé ruky”. (14.9.2020)
