Najít v Praze bydlení za dobrou cenu, ať už vlastní, či nájemní, je nesnadný úkol. O mnoho lépe na tom nejsou ani další větší česká a moravská města. Jak může dostupnosti bydlení pomoci vědecký výzkum? Tématem se zabývá Tomáš Samec ze Sociologického ústavu AV ČR, který k tématu připravil webové stránky a publikaci nazvanou Jak zajistit dostupné bydlení?
Zatímco Belgičanům stačí k pořízení běžného bytu o velikosti 70 m2 necelé čtyři průměrné roční platy, Italové si musejí připravit přes šest ročních platů a Britové dokonce téměř 10. Zdá se vám to hodně? Jenže to ještě nic není… rekordmany v tomto směru jsou totiž Češi. Pro koupi nového bytu si musíme připravit více než 11 průměrných ročních platů – nejvíce v Evropě.
Pokud si chceme pořídit byt v hlavním městě, musíme sáhnout do kapsy ještě hlouběji. Z dat společnosti Deloitte, která situaci dlouhodobě monitoruje, vyplývá, že Pražané vydělávají na vlastní bydlení téměř 15 let! Současná situace na trhu s bydlením v České republice vůbec není optimistická. Ceny nemovitostí i pronájmů se šplhají do horentních výšin a lidé s průměrnými příjmy, kteří aktuálně na trh vstupují, mají jen nepatrnou šanci si vlastní bydlení pořídit – především v Praze a některých dalších velkých městech.
Podle Tomáše Samce existují strukturální a kulturní příčiny, proč jsme se ve stávající situaci ocitli. Nejen v Evropě, ale na celém světě je tendence k tomu, co nazýváme financializace bydlení. Jinak řečeno, z bydlení se stává investice, kam mohou velcí institucionální investoři nebo fondy, ale i obyčejní lidé ukládat volné prostředky.
Roli sehrála také privatizace státního, respektive obecního bytového fondu. „Struktura bydlení je nastavena tak, že máme většinu vlastnického bydlení, menší část soukromého nájemního, trochu družstevního a nejmenší část obecního bydlení,“ upřesňuje a dodává, že nemovitosti by primárně neměly být vnímány jako investice. Když do nich totiž začnou investovat fondy nebo institucionální aktéři, kterým jde v první řadě o co nejvyšší zisky z pronájmů, tlačí ceny nahoru.
Kdo za to může?
Ve srovnání s jinými velkými městy rostlo nájemné v metropoli mnohem rychleji. Od roku 2010 se podle Českého statistického úřadu a studie společnosti Deloitte jeho hladina zvýšila v Praze o zhruba 50 %, stejně jako ceny bytů. Průměrný měsíční nájem za metr čtvereční dosahuje už více než 300 korun (za sedmdesátimetrový byt tedy okolo 21 tisíc korun, a to bez služeb a energií). Nejhůře je na tom širší centrum.
Pokud hlavní město srovnáme s dalšími evropskými velkoměsty, rovněž nedopadne zrovna nejlépe. „Praha je atraktivní, protože poskytuje pracovní a studijní příležitosti. Zároveň je ekonomickým centrem a místem, které přitahuje zahraniční investory. Nakupují nemovitosti s představou, že jejich cena poroste,“ popisuje Tomáš Samec důvody, proč je v hlavním městě tak vysoká poptávka po koupi bytů i jiných prostor. Dodává, že odhadovat, jaký vliv mají zahraniční investice na celkový trh, jde jen stěží, protože nemáme k dispozici tvrdá data.
Díky poměrně přesným statistikám na portálu AirDNA se o něco lépe dá odhadnout efekt krátkodobých pronájmů a turismu, například tolik diskutované služby Airbnb. V současné době se v Praze touto formou pronajímá přibližně 12,5 tisíce bytových jednotek, především v centru a čtvrtích, jako jsou Vinohrady, Žižkov či Smíchov. Nabídka rekreačních podnájmů ovlivňuje především dlouhodobé nájemní bydlení. „Byty, kde dříve žili například studenti ve sdíleném ubytování nebo středostavovské rodiny, z trhu mizí, a to žene nájmy nahoru,“ podotýká Tomáš Samec. K tomu je třeba připočítat i další negativa, která se promítají do kvality života nejbližších sousedů: hluk, vyšší spotřeba energií a vody, celkově vyšší náklady. Řešení? Transparentní regulace krátkodobého pronajímání, například formou progresivního zdanění majitelů většího počtu nemovitostí.
Ačkoli za Paříží či Londýnem (dvěma nejdražšími evropskými městy) Praha stále pokulhává, v nedostupnosti bydlení předstihla velkoměsta jako Brusel, Vídeň, Milán či Frankfurt. Proč tomu tak je? Na rozdíl od nás je v některých těchto městech silný segment nájemního a obecního bydlení, který poptávku rozředí. Rozdíly jsou i historické a kulturní. „U nás panuje představa, že dobře bydlet je možné jen ve vlastnickém bydlení. V nájmu to bude nevýhodné, nejisté,“ uvádí Tomáš Samec další důvody, proč ceny šplhají tak vysoko.
Z historického hlediska sehrála roli privatizace bytového fondu. Krátce po roce 1989 se obce v několika vlnách privatizace „zbavily“ svého majetku, který získaly převodem od státu. Praha prodala zhruba 85 % obecních bytů, jež si nájemníci koupili za velmi výhodné ceny hluboko pod tržní hodnotou. Obcím však nezbyly téměř žádné jednotky (v Praze jen asi 30 tisíc bytů), které by zájemcům mohli nabídnout v případě, že prodejní i nájemní ceny poženou nahoru. A to se stalo.
Podle Tomáše Samce by pomohlo, kdyby se obce znovu zhostily role poskytovatele jistého a kvalitního bydlení. „Když se chtějí mladí osamostatnit a založit vlastní domácnost, nemuseli by se hned uvazovat do hypotéky nebo být v nejisté pozici nájemníka. V obecním by měli jistotu, že se budou takříkajíc dodržovat pravidla hry,“ dodává sociolog. Už se objevují první vlaštovky, Praha se snaží svůj obecní bytový fond kultivovat, opravovat, dokonce i rozšiřovat. Změny jsou však pomalé a bude to běh na dlouhou trať.
Homo hypothecus
Úrokové sazby hypotečních úvěrů se v době finanční krize – před zhruba 10 lety – pohybovaly okolo 5 %. Od té doby klesaly, až se v roce 2015 dostaly na 2 % i méně. V současnosti jsou na úrovni okolo 3 %. „Ekonomice se dařilo, hypoteční úvěry byly levné, nebo je tak přinejmenším média a banky prezentovaly, a pro mnoho lidí představovaly nejlepší možnost, jak si pořídit vlastní bydlení,“ říká Tomáš Samec. Čím víc lidí si však hypotéku pořídilo, tím se zvyšovala poptávka po bydlení, která hnala ceny nahoru.
Tlak na člověka, aby bydlel „ve vlastním“, pramení podle sociologických výzkumů ze zažitých kulturních a generačních zvyklostí, utváří se už v rodinách. Placení nájemného lidé často vnímají jako „házení peněz z okna či cpaní peněz do kapsy někomu cizímu“. Ačkoli ještě před pěti či deseti lety bylo výhodnější financovat koupi bytu hypotékou, v současnosti se z ekonomického hlediska jeví lépe nájem. To se samozřejmě může opět změnit. Důležité je si uvědomit, že není automaticky dané, že „vlastnické bydlení (pomocí hypotéky) je vždy a za všech okolností to nejlepší“. Občanský zákoník navíc nabízí poměrně dobrou ochranu nájemníka.
„Neříkáme, co je lepší a co horší, záleží to na mnoha faktorech – v jaké situaci se rodina nachází, kolik má naspořeno, jestli jsou rodiče ochotní dětem finančně přispět, jaká je aktuální ekonomická situace,“ vypočítává Tomáš Samec. Velkou roli hraje i faktor mezigenerační výpomoci nebo dědictví. Lidé, kteří nemají rodiče vlastnící nemovitost, budou mít jinou startovní pozici než ti, kteří například něco zdědí. Nerovnosti se tak mezigeneračně reprodukují.
Inspirace ze zahraničí
Vlastnictví bytu a bydlení v nájmu ale nejsou jedinými dvěma možnostmi, jak vyřešit potřebu bydlení. I když je méně obvyklé, stále existuje také možnost bydlení družstevního. Přestože má v České republice punc něčeho zastaralého, známého z dob socialismu, v zahraničí je jednou z běžných forem sdíleného bydlení (označuje se jako commons). Družstevníci si kupují podíl v družstvu a to je právní entitou, která fakticky vlastní a spravuje bytový dům.
V Německu a Rakousku existují takzvané baugruppe, které jsou méně formální. Skupina lidí se rozhodne pro sdílené bydlení (nikoli ve společné domácnosti), vytvoří si stavební projekt, sdílí úvěr a samozřejmě také rizika. Čím více aktérů, tím více se riziko mezi ně rozloží, např. v případě ztráty zaměstnání nebo dlouhodobé nemoci.
V Česku vznikla iniciativa Sdílené domy, jejíž členové založili sociální družstvo Vlaštovka, pilotní projekt sdíleného bydlení. „U nás ale narážíme na to, že banky nejsou připraveny poskytovat úvěr kolektivům. Hypotéka je pro firmu, developera nebo pro jednotlivce či domácnost,“ dodává Tomáš Samec. Navíc je založení a vedení družstva poměrně složité a administrativně náročné. Chybějí mechanismy, které by podobné záměry usnadnily.
S jiným řešením nedostupnosti bydlení přišel kanadský Vancouver. Zavedli zde daň z prázdné nemovitosti. „Vancouver je emblematický příklad hodně přehřátého trhu s nemovitostmi. Zavedením daně se snaží regulovat spekulativní nákupy,“ vysvětluje Tomáš Samec. Mohla by se podobná daň uplatnit i v České republice? Počty prázdných nemovitostí u nás nejsou známy. Když se nedávno primátor Prahy Zdeněk Hřib snažil získat relevantní čísla, nepochodil. Určitě je však podobné zdanění jedním z možných řešení, které by pomohlo „ochladit“ poptávku po spekulativních investičních nákupech.
Situace není optimální, ale na druhou stranu nikoli neřešitelná. Na realitním trhu se totiž může stát cokoli. Jen málokdo by donedávna například věřil, že se cena bytu v Praze může za pět let zvýšit o polovinu. A přesto k tomu došlo. „Systém by měl být co nejvíce různorodý. Aby tu nebylo jen vlastnické a nájemní bydlení, ale i další alternativy – obecní, družstevní, družstevní s podporou obcí, sdílené…“ uzavírá Tomáš Samec, toho času sám nájemník. Pokud se tedy dokážeme vymanit ze zažitých stereotypů, může se i sen o dostupném bydlení stát realitou.
Článek vyšel v časopise A / Věda a výzkum 3/2019. (8.10.2019)
