.jpg?s3=1)
Proces získání stavebního povolení je klíčovým krokem při realizaci stavebního projektu. V některých případech stačí pouze ohlásit stavební činnost, v jiných situacích dokonce není potřeba ani to. V případě, kdy je však nutné získat od úřadů zelenou, může doba trvání celého procesu značně ovlivnit celý průběh. V následujícím textu se podíváme na to, jak Česká republika obstojí v porovnání s okolními státy. Zjistíme, jak dlouho tento proces trvá, jaké jsou jeho hlavní aspekty a jak se může lišit od země k zemi. Rovněž se zaměříme na faktory ovlivňující rychlost a složitost získání stavebního povolení a na možná opatření, která by mohla proces zefektivnit.
Stavební povolení v České republice: Aktuální situace a povinnosti
V březnu poslanecká sněmovna schválila věcnou novelu stavebního zákona, která přináší několik důležitých změn. Stavební úřady v městech a obcích zůstanou zachovány, ale vznikne Dopravní a energetický stavební úřad pro zvláštní typy staveb. Digitalizace stavebního řízení je plánována na začátek roku 2024, ale významné dopady nové úpravy se očekávají až v budoucnosti. Jedním z klíčových prvků nového zákona je zavedení jednotného povolovacího řízení, kde by měl stavební úřad rozhodnout do 30 dnů.
„Ano, novela mohla přinést do procesu získání stavebního povolení zajímavé změny. Zachování stavebních úřadů v obcích vnímám pozitivně – místním projektům to usnadňuje komunikaci. Zavedení jednotného povolovacího řízení s 30denní lhůtou má zároveň potenciál znatelně zrychlit schvalovací proces – velké plus. Zákon jako celek nicméně přinesl mnohem méně, než jsme čekali,“ říká Jan Hamr, provozní ředitel DMG Stav. Společnost, která se specializuje na stavebnictví a realitní sektor, vnímá pozitivně především změny budoucí, které přinese až digitalizace stavebního řízení, neboť tato inovace pomůže větší synergii a modernizaci stavebnictví jako oboru.
V současné době zákon rozlišuje stavby velkého rozsahu, pro které je nutné mít stavební povolení od stavebního úřadu, následují stavby malého rozsahu, u kterých stačí ohlášení stavby stavebnímu úřadu. Terénní úpravy, zařízení a udržovací práce se stavební povolení ani ohlášení nevztahuje.
Proces žádosti o stavební povolení vyžaduje podání určitých informací a dokumentů. Žadatel musí poskytnout své identifikační údaje, údaje o pozemku, a základní údaje o požadovaném záměru s jeho rozsahem a účelem. Dále je nutné uvést způsob a dobu provádění, informace o tom, kdo bude vykonávat stavební záměr, a nakonec vyjádření vlastníka sousední nemovitosti, pokud je pro realizaci projektu nezbytný. K žádosti o stavební povolení je potřeba také přiložit specifickou dokumentaci, mezi níž se řadí výpis z katastru nemovitostí pro potvrzení vlastnictví pozemku, nebo souhlas vlastníka pozemku, pokud žadatel není vlastníkem; projektovou dokumentaci ve dvou kopiích; stanoviska od vlastníků veřejné dopravy a technické infrastruktury, jako jsou dodavatelé plynu a elektřiny; oficiální stanoviska příslušných orgánů; územní rozhodnutí, pokud je vyžadováno.
Přestože má stavební úřad na vyřízení žádosti o stavební povolení stanovenou lhůtu 60 dní, a v komplikovanějších případech dokonce 90 dní, celkový proces získání stavebního povolení obvykle trvá přibližně šest až dvanáct měsíců. Tato delší doba je způsobena faktory, jako je vyjádření dotčených orgánů státní správy, připomínky stavebního úřadu, připomínky sousedů atd. Do lhůty stanovené na rozhodnutí stavebního úřadu není zahrnutý čas, ve kterém stavebník čeká na závazná stanoviska orgánů, což celé období také prodlužuje.
Slovensko: Zdlouhavé čekání a duplicita
Slovensko se nachází mezi posledními zeměmi Evropské unie v délce trvání vyřízení stavebního povolení, a to v průměru 300 dní. Při zkoumání postupu povolování se ukázalo, že skoro polovina úkonů je ve skutečnosti nadbytečných, někdy duplicitních, a do procesu povolování nepřinášejí žádnou přidanou hodnotu. Od 1. 1. 2024 však začíná na Slovensku platit nový Zákon o výstavbě, který v § 65 upravuje přechodné období pro stavby, jejichž příprava začala před jeho účinností a určuje zvláštní požadavky a postupy pro tzv. přechodné období. Na úseku výstavby dojde ve smyslu Nového zákona o výstavbě k odklonu od klasických rozhodovacích procesů, na kterých je založen aktuální Stavební řád. Podle důvodové zprávy je cílem nové právní úpravy zejména zjednodušení stavebního povolování, elektronizace procesů, digitalizace dat související s územním plánováním a výstavbou, jakož i profesionalizace státní správy ve výstavbě a snižování administrativní zátěže při činnostech souvisejících s výstavbou. Slovensko plánuje mít plně digitální procesy územního plánování v roce 2032. V platnost vstoupí i zcela nový Institut ověřování projektu stavby, ke kterému bude docházet až po realizaci stavby – zde můžeme vidět rozdíl od aktuální úpravy, kdy se projekt ověřuje již v rámci rozhodnutí o povolení stavby.
Na základě navrhovaných změn se předpokládá, že vydání stavebního povolení bude podle nové právní úpravy možné na rozdíl do 300 dní vydat již do 40 pracovních dnů. Před zahájením stavby je na Slovensku aktuálně potřeba získat územní rozhodnutí a následně stavební povolení – a sice ve dvou samostatných řízeních. V případě větších staveb předchází obdržení územního rozhodnutí také posouzení vlivu stavby na životní prostředí.
„Po nabytí účinnosti této nové právní úpravy je možné očekávat vznik aplikačních problémů. Řešení může nabídnout až praxe, přinejhorším dodatečná změna zákona,“ dodává Jan Hamr. „Pokud se však na situaci podíváme komparativně, schválené změny stojí na stejných základních principech jako nový stavební zákon v České republice – ruku v ruce s digitalizací, které chce zákon dosáhnout také, by se mohlo jednat o pozitivní krok.“
Největším nedostatkem aktuální legislativy je z pohledu stavebníka nepřehlednost a zdlouhavost stavebního řízení. Stavebník nemůže předvídat za jak dlouho bude jeho žádost schválena a jakou aplikační praxi příslušné úřady zvolí při rozhodovací činnosti. Zároveň je stavební řízení značně administrativně náročné, jelikož zahrnuje nejen řízení před samotným stavebním úřadem, ale i řízení s dotčenými orgány, které se v jednotlivých stupních povolování staveb vyjadřují ke stavebnímu záměru stavebníka. Výsledkem je, že i při relativně jednoduché stavbě, jako je výstavba rodinného domu, může délka získání stavebního povolení trvat déle než rok. Nemluvě o velkých rezidenčních nebo průmyslových projektech, kde povolovací procesy trvají až několik let.
Navzdory předpokládaným pozitivním vlivům na trh s nemovitostmi nelze opomenout, že nový stavební zákon přinese do realitního sektoru na Slovensku určité pochybnosti. Ty pramení z drastické změny povolovacího procesu staveb, který byl v chodu od sedmdesátých let a téměř se neměnil.
Polsko: Rychleji a elektronicky
Průměrná čekací doba na stavební povolení v Polsku v roce 2013 byla 34 kalendářních dnů. Ve výjimečných případech však může být lhůta prodloužena. Dle stránek polské vlády k povolení obvykle dojde do 65 kalendářních dnů od podání žádosti. Před zahájením investice jsou potřeba následující dokumenty: Stavební povolení nebo ohlášení stavby; Výřez a nákres k danému pozemku z místního plánu územního rozvoje (MPZP), nebo nebyl-li takový plán přijat, rozhodnutí o podmínkách rozvoje; (Hlavní) mapa pro účely návrhu; Technické podmínky pro připojení k síti nebo vyjádření k možnosti připojení; Plánovací / územní povolení; Prohlášení stavbyvedoucího; Stavební deník; Oznámení o zahájení stavebních prací.
Žádosti o dokumenty potřebné k výstavbě domu podává osoba, která dům staví, tedy investor. Stavební povolení je platné 3 roky ode dne jeho vydání. To znamená, že by se měla stavba začít realizovat právě v tu chvíli. Pokud je navíc stavba během jejího trvání přerušena na dobu minimálně 3 let, bude její obnovení vyžadovat získání dalšího povolení. Vydání stavebního povolení je bezplatná služba – výjimkou je stavební povolení na rodinný dům, ve kterém bude jeho část oddělena pro podnikatelskou činnost. Investor je povinen oznámit příslušnému úřadu stavebního dozoru plánovaný termín zahájení stavby (k níž je zapotřebí stavební povolení) nejméně 7 dnů před jejím zahájením.Velkou změnou, kterou přinesla v roce 2023 novela stavebního zákona, je zrušení povinnosti získat kolaudační souhlas. Ve většině případů je nahradí vyjádření stavbyvedoucího o jejím dokončení. Nové předpisy umožní investorům využívat nemovitosti rychleji, bez čekání na rozhodnutí stavebního dozoru. V současné době je za užívání stavby bez povolení správní pokuta, kterou může úřad uložit i vícekrát. Od roku 2023 zároveň musí investor oznámit úřadu zahájení užívání do 14 dnů – oznámení lze provést elektronicky. Předchozí rozhodnutí o povolení k užívání bude vyžadováno pouze ve výjimečných případech.
„Není to tak dávno, co se Polsko potýkalo s podobnými potížemi jako my. V poslední době se o Polsku hovoří jako o nové velmoci. Ať už vnímáme tato slova nadneseně či ne, ve stavebnictví naši sousedé učinili významný pokrok,“ doplňuje Jan Hamr.
Stavební deník v elektronické verzi je možné zavést od 27. ledna 2023. Přihlášení do Elektronického stavebního deníku probíhá prostřednictvím webových stránek Generálního úřadu stavebního dozoru. Přístup do ní má investor i stavbyvedoucí. Osobou odpovědnou za zpřístupnění EDB ostatním účastníkům stavebního řízení je investor jako osoba odpovědná za realizovanou investici. Prozatím je vedení digitálního protokolu sestavení dobrovolné. Jeho papírová verze má platit do konce května 2026.
