Rok 2023 byl ovlivněn řadou závažných událostí. Kromě trvajícího konfliktu na Ukrajině také energetickou krizí a vysokou inflací. Realitní trh reagoval také na vysoké úrokové sazby a s nimi související výrazně dražší a méně dostupné financování. Očekávání odborníků pro letošní rok už jsou ale v zásadě pozitivní, jak vyplývá z průzkumu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). Hlavním limitujícím faktorem pro rychlejší rozvoj trhu však i nadále zůstává nevyhovující legislativa a dlouhé povolovací procesy.
ARTN letos vydává v pořadí již 17. vydání expertní studie Trend Report. Ta shrnuje dění ve všech segmentech realitního trhu a odborníci, autoři jednotlivých kapitol, v ní predikují vývoj pro následující období. Od roku 2005 přípravu Trend Reportu doprovází komplexní průzkum, v němž experti ze všech segmentů trhu nemovitostí hodnotí a predikují, jak se trh a jeho segmenty budou vyvíjet. Letošního průzkumu se zúčastnilo 80 respondentů, což poskytlo dostatečný základ pro důkladnou analýzu klíčových trendů.
Český realitní trh je navzdory globálním krizím relativně stabilní
Realitní trh za poslední čtyři roky čelil hned dvěma velkým globálním krizím s obrovskými dopady na světovou bezpečnostní situaci, ekonomiku a životy lidí. Tou první byla pandemie covid-19, která zasáhla svět na začátku roku 2020. Druhou krizí, se kterou se svět dosud vyrovnává, je válka na Ukrajině, která začala v únoru 2022.
Obě tyto krize výrazně ovlivnily také realitní trh, každá však jiným, specifickým způsobem. V období pandemie se na svém vrcholu ocitl rezidenční trh. Nízké úrokové sazby u hypoték a touha po vlastním (mnohdy kvůli nutnosti pracovat z domova také větším) bydlení způsobily, že rezidenční trh vyšel z této krize nejen nepoznamenán, ale spíše posílen. To samé platilo v případě logistických nemovitostí, které zažívaly velký zájem ze strany investorů díky boomu e-shopů a online nákupů. Naopak své nejslabší období tehdy prožíval segment cestovního ruchu a hotelnictví, následovaný maloobchodem.
S válkou na Ukrajině se však situace změnila. Z českého trhu se stáhla většina zahraničních investorů. Faktory jako výrazný nárůst cen stavebních materiálů, až trojnásobný růst sazeb u hypotečních úvěrů a nejistá ekonomická situace spojená s rekordní inflací značně ochladily poptávku českých domácností po nových nemovitostech, která se propadla nejhlouběji za posledních osm let.
„Poptávka po realitách u nás byla ovlivněna především výrazně dražším financováním a také odlivem zahraničních investorů. Zahraniční kapitál aktuálně není z důvodů geopolitických rizik a také díky možnosti nakupovat výhodněji v klíčových světových destinacích, kde došlo ke razantní korekci cen, na našem trhu aktivní,“ shrnuje momentální situaci na realitním trhu Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a jednatelka společnosti Knight Frank.
Navzdory propadu prodejů ceny nemovitostí plošně neklesaly s výjimkou starších nemovitostí v horším technickém stavu. Naopak nové nemovitosti si svou cenu udržely, došlo pouze k mírné cenové korekci. Navíc se kvůli absenci zahraničního kapitálu výrazně otevřely dveře českým investorům, kteří tak vloni stáli za více než 80 % všech transakcí. To ukazuje na sílu soukromého českého kapitálu, který bude i v tomto roce spolu s českými investičními fondy tahounem investiční aktivity.
„Cenám komerčních nemovitostí v Česku i CEE pomohlo, že jejich ocenění bylo historicky méně agresivní, než u nemovitostí v západní Evropě – negativní výkyv v požadované výnosnosti (yieldu) měl tedy menší relativní dopad. Situaci pomohli i nájemci, kteří akceptovali a finančně ustáli navýšení nájmů o inflační doložky. Na rezidenčním trhu brání propadu cen dlouhodobě nízká nabídka a z ní vyplývající nerovnováha na trhu. Ta se nezměnila ani ochlazením objemu hypotečních úvěrů,“ doplňuje Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner české kanceláře KPMG.
Oživení poptávky se dotkne všech segmentů, nejvíce pak rezidenčních nemovitostí
Na otázku, zda je nákup nemovitosti pro investiční účely, kladně odpovědělo 89 % respondentů, oproti loňsku jde o 6% nárůst. Oslovení odborníci se jednoznačně shodují na tom, že hlavním tahounem investiční aktivity bude letos segment bydlení. 74 % dotázaných uvedlo, že očekávají růst atraktivity rezidenčního sektoru. Kromě poklesu základních úrokových sazeb a lepšími podmínkami financování bude tato poptávka tažena institucionálními investory, kteří v posledních dvou letech rozšiřují svá portfolia o segment nájemního bydlení.
Další rozvoj limituje omezená výstavba
Respondenti v průzkumu identifikovali klíčové faktory pro rozvoj realitního trhu, kterými jsou snižování základních úrokových sazeb a z nich vyplývající lepší podmínky pro financování úvěrů, zlepšení ekonomické situace, rozvoj infrastruktury a zvýšení zájmu o segment nájemního bydlení. Definovali zároveň největší limity a omezení, které realitní trh výrazně omezují. Jednoznačným „vítězem“ je nevyhovující legislativa a z ní vyplývající extrémně dlouhé povolovací procesy, které brzdí rozvoj výstavby. Ten jako problém zmínila drtivá většina dotazovaných.
„Očekávání trhu od nového stavebního zákona byla a jsou mnohem vyšší. Převládají obavy, že některé principy a postupy nového stavebního zákona nemusí přinést očekávané zrychlení řízení, ale mohou v konečném důsledku vést k opačnému výsledku, kterým je zahlcení odvolacích orgánů. Věříme však ještě v možnosti dalších úprav tak, aby se celková doba přípravy staveb podstatně zkrátila,“ dodává na závěr Klapalová. (7.3.2024)
