Trh institucionálního dlouhodobého nájemního bydlení nadále roste. V Praze je aktuálně 18 projektů s 2 750 byty

Proběhly čtyři transakce v odhadované hodnotě 4,5 miliardy korun.

Sektor vlastnického bydlení se stabilizoval, sektor BTR (Build to Rent) pokračuje v růstu. Podle průzkumu společnosti BTR Consulting a jejího kvalifikovaného odhadu bude expanze pokračovat spolu se zvyšujícím se zájmem mezinárodních investorů. Celkem se v prvním pololetí tohoto roku počet dokončených či připravovaných bytů rozrostl o zhruba 2 500 a BTR Consulting jich ve své databázi registruje již téměř 11 700. V první polovině letošního roku byly oznámeny čtyři transakce v odhadované hodnotě 4,5 miliardy korun. V následujících letech přinesou na pražský nájemní trh 1 173 bytů. V Praze je aktuálně v provozu 18 projektů s téměř 2 750 byty k dlouhodobému nájmu.  V následujících třech letech by mělo být projektech dlouhodobého nájemního bydlení podle statistik BTR Consulting uvedeno do provozu zhruba 2 500 bytů. Ceny nájmů v BTR projektech přitom v prvním pololetí letošního roku mírně klesly. Nájemné se v institucionálních nájemních domech v Praze nyní pohybuje na úrovni 525 Kč/m²/měsíc.

Pražský rezidenční trh se mění. Sektor soukromého nájemního bydlení se posunul kupředu a sektor vlastnického bydlení zažívá mírné oživení, jak si lidé zvykli na vyšší úrokové sazby a opět začali v tomto pololetí nakupovat byty. Jejich koupěschopnost, resp. vlastnická dostupnost bydlení je ale v Praze druhá nejhorší z evropských metropolí, hned po Amsterdamu. Odpovídá ekvivalentu 13,5 průměrných ročních hrubých mezd.

Segment institucionálního nájemního bydlení ale stále roste. „Má v rezidenčním sektoru své významné místo, které opodstatňují faktory jako neustálý nedostatek bytů, konstantně se zvyšující ceny bytů, příliv cizinců a tak dále. Nicméně pro dlouhodobě pozitivně udržitelný stav jsou nevyhnutelné změny, jako úprava pražských stavebních předpisů pro nájemní bydlení, úprava DPH na stavební práce pro nájemní bydlení a jednoznačně urychlení stavebního řízení,“ zdůrazňuje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting.

Rostoucí rozvoj BTR trhu potvrzují i čísla z průzkumu společnosti BTR Consulting zveřejněná v Living Sector Market Reportu pro 1. pololetí 2024. „Na základě námi sledovaných dat se v prvním pololetí roku 2024 zvýšil počet potvrzených projektů a bytů v přípravě o celkem 2 500 bytů. V tomto období oznámené čtyři transakce přinesou na pražský nájemní trh dalších 1 173 bytů,“ uvádí Zuzana Chudoba z BTR Consulting.

Největšími hráči na pražském trhu zůstávají AFI, Siko, Mint, Trigema a Dostupné bydlení ČS (graf 1).

Graf 1 – Největší hráči v oblasti institucionálního nájemního bydlení v Praze

Zdroj: BTR Consulting

Celková míra neobsazenosti se v prvním pololetí 2024 snížila na 15 procent. Zvyšují ji především nové projekty spuštěné v letošním roce s mírou neobsazenosti 30 procent. Ostatní projekty spuštěné do roku 2023 mají míru neobsazenosti 10 procent, z toho projekty spuštěné do roku 2022 pouze jedno procento.

Výše nájemného se přitom v Praze v 1. pololetí 2024 mírně snížila a pohybovala v průměru 525 Kč/m²/měsíc, ve 2. pololetí 2023 to bylo 542 Kč/m²/měsíc. „Z dlouhodobého pohledu podle mého názoru ceny nájmů dále porostou. V letošním roce očekáváme v sektoru BTR růst okolo sedmi procent“ míní Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka BTR Consulting. Rozdíl mezi výší nájmů u bytů vlastněných individuálními vlastníky v polovině roku 2024 činil 29 procent. Nejzastoupenější dispozicí v BTR projektech je ta v nájemním bydlení nejžádanější, 1+kk s čtyřicetiprocentním podílem. Jednotky 1+kk, 1(2)+kk a 2+kk potom tvoří společně téměř čtyři pětiny nájemních bytů.

Novým sektorem, který v Praze začíná a který také sledujeme, je co-living. V Praze se nacházejí dva projekty uvedené na trh v letech 2023 a 2024 s celkovým počtem 325 jednotek. Nájemné se v nich pohybuje do 1 000 Kč/m²/měsíc včetně služeb a DPH. Další projekty chystá například Trigema.

Delší historii má v Praze studentské bydlení, ve kterém počítáme existující lůžka i jednotky v tisících. Podle naší metodiky je v Praze sedm projektů se zhruba 1 400 jednotkami, resp. 1 718 lůžky. Jednou tolik lůžek je v přípravě. Dalších více než 700 lůžek se nachází v 11 malých projektech s méně než 50 jednotkami. Nájemné ve většině projektů přesahuje 1 000 Kč/m²/měsíc včetně služeb a DPH.

Trendem ve výstavbě i následné správě projektů je udržitelnost a integrace moderních technologií a jejich využívání nájemníky i správci. „Developeři již teď začleňují energeticky úsporné prvky, obnovitelné zdroje energie a ekologické materiály do svých staveb a řada potenciálních budoucích nájemníků dává přednost nájmu v projektu s nízkým dopadem na životní prostředí,“ upozorňuje Michal Hink, partner a vedoucí pražské nemovitostní praxe advokátní kanceláře DLA Piper. Zároveň očekává, že chytré domácnosti, online platformy pro správu pronájmů a digitální komunikační nástroje zlepší zážitek z pronájmu pro nájemníky a zvýší operační efektivitu pro pronajímatele. Dá se předpokládat, že umělá inteligence bude rovněž postupně získávat stále větší význam v tomto sektoru. „Zatímco sektor vlastnického bydlení se stabilizuje, sektor BTR nadále roste. Důraz bude kladen na kvalitu bydlení, udržitelnost a flexibilitu. Výhledy na druhou polovinu roku 2024 a rok 2025 jsou pozitivně smíšené, přičemž mnozí investoři jsou optimističtí a předpokládají, že aktivita v oblasti transakcí se v průběhu roku ještě zvýší,“ predikuje závěrem Michal Hink z DLA Piper. (4.9.2024)