Úspěšný prodej nebo pronájem: krok za krokem

Stěhování je prakticky nevyhnutelnou součástí života a důvody, proč se lidé rozhodnou změnit své bydliště, mohou být různé. Může to být nedostatek místa pro rozrůstající se rodinu nebo naopak příliš mnoho prostoru poté, co děti odešly z domova. Změna zaměstnání a potřeba být blíže nové práci je dalším častým důvodem. Ať už jsou vaše pohnutky jakékoli, poradíme vám, jak na to, aby celý proces proběhl hladce a bez zbytečných komplikací.

Stanovení správné ceny

Prvním důležitým krokem, který musíte jako prodejce nebo nájemce nemovitosti provést, je stanovit jeho nabídkovou cenu. Při prodeji nestačí jen prohlédnout inzeráty; je nutné stanovit cenu podle skutečně prodaných nemovitostí v okolí. Dále je nutné zohlednit stav bytu, dispozici, ale třeba i kam vede výhled z oken a v jakém stavu je dům a společné prostory.

„Většina kupujících sleduje nabídky na trhu pravidelně. A protože je nabídek hodně, filtrují si jen nemovitosti přidané v určitém období nebo mají nastavené hlídací psy. V okamžiku, kdy se objeví nový inzerát, přijde kupujícímu upozornění a rozhoduje se, zda se na nabídku podívá detailně. Pokud je ale cena vysoká, inzerci neotevře,“ říká Petr Bulan, realitní makléř z přední české realitní kanceláře Century 21.

„I když potom dojde ke snížení ceny, zájemcům nabídka podruhé nevyskočí. V nejhorším případě se z nemovitosti může stát takzvaný ležák, který je v nabídce několik měsíců a kupující už ho znají a vlastně čekají kam až cena padne. V konečném důsledku pak majitel může prodat za mnohem nižší cenu, než kdyby byt od počátku nabízel za cenu adekvátní,“ dodává Bulan.

Nástrahy pronájmu

U pronájmů je situace ještě komplikovanější. Na rozdíl od prodejů nejsou nikde evidovány skutečné ceny realizovaných nájmů, nejlepší metodou je proto porovnat nabídky podobných bytů a domů v okolí. Když vyřadíte ty nejlevnější a nejdražší, velmi rychle zjistíte, jaká bude přibližně výše nájmu. Podstatné je ale vždy porovnávat nájem včetně poplatků. Někde je topení dálkové a placeno v rámci záloh domu, jinde může být vlastní plynový kotel a plynoměr se převede na nájemce, který spotřebu hradí zvlášť. Nájemci je jedno, jaký je přesný poměr nájmu a záloh, zajímá ho především celkový měsíční náklad na bydlení včetně všech energií.

Pozor si dejte také na správné stanovení kauce. Vždy záleží, jak je byt vybaven a jaké hrozí riziko, že dojde ke škodě nebo nebude hrazen včas nájem, ale také například na tom, jak velkou kauci jsou zájemci schopní u konkrétního bytu zaplatit. Zákon říká, že maximální výše kauce se rovná trojnásobku měsíčního nájmu. Bohužel ani to někdy nestačí k pokrytí škod, které v bytě mohou vzniknout.

Homestaging, focení a inzerce

Určili jste adekvátní cenu, a nyní je třeba vytvořit atraktivní inzerát. Fotografie často rozhoduje, zda zájemce inzerát otevře nebo přeskočí. V první řadě je proto potřeba byt uklidit. „Nejlepší doporučení je vyklidit interiér tak, jako by se jednalo o hotelový pokoj. V hotelu také nemáte osobní fotografie a magnetky na lednici. V bytě by se co nejvíce měl uvolnit prostor a design by měl být čistý a jednoduchý. Nechte zájemce představit si v bytě vlastní doplňky,“ říká Petr Bulan.

Vhodné je fotit interiér za slunečného počasí, obzvláště pokud je k němu balkon, zahrada nebo terasa. Nezapomeňte nafotit všechny obytné místnosti, ideálně od dveří k oknům. Důležitý je i výběr foťáku – v dnešní době už je možné využít i telefon s širokoúhlým objektivem, musíte ale vědět, jak správně komponovat záběr. Profesionální fotograf, který se specializuje na nemovitosti, ale vždy docílí lepšího výsledku.

Hledání kupce

Atraktivní inzerát máte na všech realitních serverech a zájemci o prohlídky se hrnou zprava zleva. Co teď? Rozhodně si na prohlídky vyhraďte dostatek času a snažte se jí naplánovat za světla. To může být někdy komplikace pro sladění času majitele i zájemce mimo pracovní dobu. Připravte si také všechny potřebné dokumenty, jako aktuální předpis záloh a vyúčtování energií za minulý rok, v případě bytů průkaz o energetické náročnosti domu od SVJ, aktuální stav fondu oprav nebo informace o plánovaných opravách. Vhodné je také zajistit tzv. prohlášení vlastníka, což je dokument, který jasně určuje, které příslušenství náleží k bytu. V katastru je totiž většinou zapsán jen byt, ale například sklep, garážové stání nebo lodžii v katastru nenajdete. Právě v prohlášení vlastníka je přesně popsáno, co ke které jednotce náleží.

Výběr vhodného nájemce

Pokud pronajímáte sami, připravte se na to, že komunikace se zájemci zabere ještě více času než v případě prodeje. Zájemce na nich upozorňujte, že máte ještě další prohlídky, ale v okamžiku, kdy už všechny proběhly, neotálejte s rozhodnutím. Zájemci nebudou čekat věčně a pokud se budete rozhodovat moc dlouho, mohou si mezitím najít jinou alternativu. „Klienta se zeptejte, kolik lidí bude v bytě bydlet, z jakých prostředků budou nájem financovat, pokud jsou zaměstnaní tak kde a jak dlouho. Hodně informací také můžete zjistit, pokud se zeptáte, proč se klient stěhuje,“ přidává další tipy k prohlídkám Bulan.

Připravte se proto na velkou časovou investici. Se zájemci budete vyřizovat telefonáty, e-maily, plánovat prohlídky a zvažovat, který nájemník by byl nejlepší. Se všemi zájemci se osobně uvidíte a můžete si na ně udělat vlastní názor, který ale nemusí být vždy správný. Pokud si najdete spolehlivého makléře, o vše se postará a na vás bude pouze předat klíče od bytu. Provizi navíc obvykle hradí nájemce, najmutí profesionála pro vás proto vyjde výhodněji než časová i finanční investice do prezentace nemovitosti, inzerce, prohlídek a veškeré komunikace se zájemci.

Výhody realitní kanceláře

Proces prodeje i pronájmu nemovitosti je komplikovaný a zdlouhavý, a sice je možné si jím projít sám a bez pomoci, využití služeb realitního makléře ale může vše výrazně usnadnit. Makléř dokáže připravit profesionální prezentaci, má možnosti i rozpočet drahé inzerce a je školený na vyjednávání se zájemci. Ve finále vám tak ušetří hromadu času, a navíc často dokáže prodat za vyšší cenu, než by prodal sám majitel. Pokud navíc nastane nějaký problém, makléř ho dokáže řešit okamžitě a efektivněji než majitel. „Konec konců je to jeho povolání, a tak tomu věnuje i svou pracovní dobu na rozdíl od majitele, který musí vše řešit nad rámec toho, že se věnuje svým činnostem,“ uzavírá Petr Bulan. (15.6.2024)