Čtvrtý kvartál 2020 uzavřel rok plný změn a nadcházejících trendů i na poli průmyslových nemovitostí. I přes zasažení pandemií se industriální segment ukázal jako stabilní a došlo k výraznému urychlení rozvoje e-commerce, respektive digitalizace celého maloobchodu. Na trhu stále panuje vysoká poptávka po prostorech ze stran investorů i klientů a tento zájem vytváří tlak na ceny, které se budou v roce 2021 v prémiových lokalitách výrazně zvyšovat.
Zájem o průmyslové prostory roste
V České republice roste zájem o průmyslové prostory, výrobní haly a logistická centra. Hrubá poptávka během čtvrtého čtvrtletí 2020 vzrostla o 23 % oproti třetímu kvartálu roku 2020 na 409,082 m2. Situace je nejvíce patrná v okolí Prahy a Brna a ovlivňuje růst cen nájemného. „Růst poptávky po průmyslových nemovitostech souvisí především s expanzí stávajících klientů. Společnosti si uvědomují kvalitu svých lokalit a snaží se zajistit prostor pro rozvoj na další roky dopředu,“ komentuje Jakub Holec, CEO realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. Díky silnému zájmu firem o nové nebo větší prostory klesla ve čtvrtém kvartálu 2020 neobsazenost na 4,94 %. Z toho 3 % tvoří Moravskoslezský kraj a region západní Čechy. Přitom v Praze a v Brně se neobsazenost pohybuje pod hranicí 2 %.
Nárůst cen nájmů i pozemků
Vysoká poptávka a nedostatek nabídky volných průmyslových prostor povede ke zvýšení nájemních cen. „Stále se potýkáme s nedostatkem pozemků vhodných pro průmyslový development. Lokality, které dříve nebyly považovány za lukrativní, se stávají mezi investory žádanými. Například v lokalitě Ostředek na dálnici D1, 35 km od Prahy, je plánovaných deset nových hal o celkové rozloze přes 119.000 m2. Jsme si jistí, že si v následujících dvou letech najdou své nájemce,“ říká Jakub Holec a předpokládá, že by se ceny za m2 mohly v Praze a Brně navýšit až o 10 %: „V klíčových lokalitách se ceny nájmů pohybují již na hranicí 5 EUR za m2/měsíc a očekáváme jejich další zvyšování,“ řekl Holec. S nájmy rostou i ceny pozemků pro průmyslovou výstavbu. V některých lokalitách v Praze dosahují na hranici 200 EUR za m2. Cena půdy se zvyšuje i napříč Evropou. Například v Barceloně se prodejní cena m2 pohybuje okolo 350 EUR, ve velkých německých městech kolem 300 EUR a v Mnichově nebo Stuttgartu nad hranicí 650 EUR za m2 pozemku.
Skok v investičním segmentu díky koronaviru
V investičním segmentu se očekává pokles yieldů. Prémiový yield 5,25 % už neplatí jen pro oblast Prahy. „Nemovitosti neztrácí hodnotu v čase a překonají inflaci, sklady obstály ve finanční i koronavirové krizi a staly se základním kamenem infrastruktury. Yieldy poklesnou, prodlouží se doba návratnosti investice, a dojde tak ke zdražení nemovitostí. Investoři průmyslovým nemovitostem věří a jsou ochotni akceptovat snížení výnosu za vyšší stabilitu investice. Zásluhou pandemie nedošlo pouze k urychlení rozvoje digitalizace, ale i yieldy se posunou o dva až tři roky dopředu,“ dodává Jakub Holec. Investoři své původně alokované prostředky do kanceláří či retailu zaměřují stále častěji na průmyslový sektor. Vše nasvědčuje tomu, že kvůli nedostatku možností investic v průmyslu se ceny zvýší a yieldy budou klesat.
Noví developeři na českém trhu
Česko si vybírá pro své působení stále více zahraničních developerů. V loňském roce vstoupil na tuzemský trh německý developer Garbe Industrial Real Estate s cílem nabídnout prostory výrobním, logistickým a e-commerce firmám. V rámci své expanze koupila společnost pozemek o rozloze 65.000 m2 v Chomutově a nyní plánuje další akvizice. V roce 2021 plánuje vstup na český trh například polský developer 7R, který již aktivně vyhledává pozemky pro nové akvizice. V souvislosti prodeje 120 hektarů průmyslových pozemků v západních Čechách zvažovali vstup do Česka i další významní evropští průmyslový developeři. Dochází zde také k rozsáhlým expanzím, společnost GLP plánuje v regionu CEE významný růst, a to jak akvizicemi, tak i vlastním developmentem.
