Nesvazující nejistota formou nájemní smlouvy, nebo nákladná investice v podobě vlastní nemovitosti? Otázka, na kterou v rámci své budoucnosti myslí každým rokem čím dál více mladých Čechů. Ceny hypoték a nájmů rostou alarmujícím tempem, proto by mělo být bráno na zřetel dělat při výběru svého domova ta správná rozhodnutí.
Možnosti
Debata o tom, zda si domov pronajmout, nebo koupit, je záležitostí již starého diskurzu, avšak v současné době stále a obzvláště aktuálního. Průměrná cena pražského bytu o rozloze 60 metrů čtverečních stoupla více než 7 milionů korun. To je o 12,1 % více než tomu bylo před rokem. Nespočet mladých lidí na koupi vlastního bydlení v dnešní době nedosáhne, tudíž výběr z možností nájmů i hypoték se stává passé, zejména pokud neoplývají finanční podporou z banky s názvem Máma a táta nebo alespoň relevantním příjmem. Pokud však máte to štěstí a nyní zvažujete své možnosti, přeci jen je tu jiskřička naděje a vstup na realitní trh nemusí být pouhým snem.
Hypotéka: Výhody a nevýhody
Vlastnictví nemovitosti přináší, jak už to bývá zvykem, výhody i nevýhody. Z dlouhodobého hlediska se nabízí jistota bydlení bez rizika jako například neprodloužení nájemní smlouvy či změněné smluvní podmínky ze strany pronajímatele. Je však třeba zvážit akontaci, která obvykle bývá i dvacetiprocentní. Spoření na zmíněnou akontační zálohovou úhradu je náročné a dlouhotrvající, zejména s ohledem na rostoucí ceny nemovitostí, které ji prodražují. „Průměrná výše hypotéky se aktuálně pohybuje na úrovni 3,5 mil. Kč, což při povinných 20 % dělá nutnost mít alespoň 700 000 Kč naspořeno. Průměrná mzda se pohybuje aktuálně okolo 40 tis. Kč hrubého, což je 32 tis. Kč čistého. V případě, že tento jedinec uspoří třetinu svého příjmu (10 tis. Kč) měsíčně, čistě statisticky mu trvá téměř 6 let naspořit tuto částku,“ uvažuje Jan Večerka z crowdfundingové platformy BrikkApp, brikkapp.com/cz.
Svůj domov si můžete zrekonstruovat podle vašich představ, aniž byste museli kohokoli žádat o svolení. Přidáváte tak na zhodnocení vašeho vlastního majetku a v budoucnu i majetku vašich potomků. Máte kontrolu nad organizací oprav, které tím pádem mohou být zhotoveny rychleji, než kdybyste byli v pronájmu. A co je nejdůležitější – po splacení hypotéky je domov jen a jen váš. Hypotéka se však nesplatí sama, a to může být běh na dlouhou trať, do jejíhož cíle doběhnete klidně i za 30 let. O nemovitosti se dá ale také uvažovat jako o investici. Se současným růstem cen na trhu s realitami dokážete z prodeje jistě dobře vydělat. „V hlavním městě aktuálně nastala situace, kdy se roční výnos z nájemného pohybuje na úrovni 2–3 % ročně, což je výrazně méně oproti regionům, kde se můžeme pohybovat až 4–5 %. Výhodou nemovitostí v hlavním městě je především jejich vysoká likvidita,” vysvětluje Večerka.
Majitelé nemovitostí však zmíněnému trhu podléhají, čímž musejí pohyb cen neustále sledovat. Pokud hodnota vaší nemovitosti klesne pod výši hypotéky, kterou jste si na ni vzali, dostanete se do záporných čísel vlastního kapitálu. V takové situaci je třeba mít dostatek úspor, kterými se vyváží rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a hypotéky. S nedostatečně vyváženým rozdílem bude složité nemovitost přeúvěrovat nebo prodat. Ceny na realitním trhu nicméně neustále rostou a s nimi tedy i nemovitostní hodnota. Běžná nájemní smlouva navíc stále podléhá inflaci, hypoteční měsíční splátky při vhodně zvolené fixaci nikoli.
Nájem: Výhody a nevýhody
Bydlení v nájmu má rovněž své výhody a nevýhody. Vstup na scénu nájemních smluv je podstatně jednodušší, rychlejší i levnější než koupě nemovitosti. Stále tu však hrají roli velké zálohové náklady při stěhování, které zpravidla zahrnují kauci v hodnotě dvou měsíčních nájmů. Je dobré vědět, že občanský zákoník výši této jistiny omezuje na nájmy tři. Stěhování z pronajatého bytu je rychlejší než prodej nemovitosti. To přijde vhod obzvláště v případě získání pracovní nabídky v zahraničí nebo (ne)šťastného rozpadu vztahu. Pronájem může navíc být vhodným způsobem, jak si zdomestikované vztahové soužití otestovat. Navíc se nemusíte starat o náklady na údržbu, což znamená, že případný rozbitý kotel vám nemusí dělat vrásky. Je však třeba počítat s tím, že ve smlouvách vycházejících z posledního občanského zákoníku se pak ve věci úprav vychází také z podlahové plochy bytu. Dražší opravy mohou majiteli trvat o něco déle, než byste si přáli a je možné, že se pronajímatel rozhodne vám při prodloužení nájemní smlouvy zvýšit nájemné. V případě, že seženete pronájem, který už je zařízený, nemusíte opatřovat nábytek ani vybavení. Bez souhlasu pronajímatele si ale nemůžete například vymalovat. Obavy z pohybu cen nemovitostí vám nedělají těžkou hlavu, ale vašemu pronajímateli ano, takže pokud by se rozhodl nemovitost prodat, museli byste si hledat jiné bydlení.
Ach ta inflace!
Stejně jako prudký nárůst celkové inflace je i zvýšení úrokových sazeb hypoték nejcitelnější v historii České republiky. Od 1. dubna ČNB zpřísnila limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték. Zpřísnění zahrnuje zvýšení úrokových sazeb a přísnější podmínky pro jejich získání. Prokázání bonity je tudíž výrazně obtížnější než v předešlých letech. ČNB se snaží držet inflaci na uzdě a tudíž doufá, že zvýšením základních úrokových sazeb u úvěrů odradí od utrácení a zároveň podpoří spoření, čímž sníží tok peněz v ekonomice.
Inflací zdaleka netrpí jen zájemci o koupi bydlení. V letošním roce se očekává také nárůst cen pronájmů. Pronajímatele zasáhnou vyšší celkové náklady na údržbu budov, včetně nezbytných administrativních výdajů, jako je odvádění odpadních vod, náklady na energie a vodu. Možnost pronajímatelů zvýšit sazby nájemného závisí na smlouvě, kterou se nájemní vztah řídí. Zvýšení obvykle připouští tzv. inflační doložka, která umožňuje růst nájemného v závislosti na míře inflace. Ceny se však mohou navýšit i s absencí inflační doložky. Pronajímatelé budou muset zajistit takovou cenu nájmu, která půjde srovnat s nájmy ve stejné oblasti. Ekonomové předpovídají, že většina nájmů stoupne v souladu s loňskou celkovou mírou inflace o 3,8 %. To by znamenalo, že by nájemníci za bydlení zaplatili o stovky až tisíce korun navíc. Oni i plátci hypoték mohou očekávat dražší účty za služby včetně elektřiny a plynu v důsledku války na Ukrajině, čímž prudce rostou ceny energií v celé Evropě.
Vyplatí se koupit nemovitost?
Pokud stále zvažujete své možnosti, položte si tyto otázky:
Kde se vidím za dva roky?
• V případě, že jste fanoušci spíše flexibilnějšího životního stylu, chcete pracovat na různých místech a táhne vás cestování, pak by bylo rozumnější s koupí nemovitosti počkat.
Je pravděpodobné, že v budoucnu zdědím majetek?
• Pokud jste si s dědickým řízením opravdu jistí, můžete s vlastnictvím počkat, zatímco si budete ukládat peníze na penzi, spoření nebo investovat.
Budu si moci dovolit náklady na údržbu, pokud bude potřeba něco opravit?
• Vlastnění nemovitosti sebou přináší spousty práce okolo a je třeba brát v potaz faktory jako je např. rozloha a dispozice.
Kolik disponibilního příjmu by mi zbylo po zaplacení splátek hypotéky a dalších účtů?
• Ujistěte se, že se zbylým výsledkem se cítíte pohodlně a bezstarostně.
Vím o vládních programech a dotacích na pomoc lidem při koupi nemovitostí?
• Přesvědčte se, že jste obeznámeni s podporou, která je vám k dispozici.
„Mým osobním doporučením je vydefinovat si plán na příštích 10 let. Chcete žít na jednom místě, případně plánujete se stěhovat za prací? V každém případě dává smysl začít investovat již od chvíle, kdy člověk začne mít své první příjmy. I na počátku kariéry lze odkládat i menší částky a investovat je do nemovitostí. Důležitá je dlouhodobost této aktivity. Po několika letech je možné takto naspořit značné částky, které je možné následně použít jako základ pro koupi své vlastní nemovitosti. Na tomto principu je založena naše aplikace BrikkApp, kdy umožňujeme našim uživatelům investovat již od malých částek s cílem naspořit na větší cíl. Po celou dobu jsou prostředky našich investorů zajímavě zhodnocovány,“ doporučuje Jan Večerka z BrikkApp.
Tak jak to tedy je?
Jak jsme si ukázali, každá forma bydlení sebou přináší své výhody i nevýhody. Někteří lidé v pronájmu žijí celý život a jsou spokojení, jiní zase považují placení nájmu za plýtvání penězi. Místo toho, aby spláceli hypotéku svého pronajímatele, raději investují do vlastního bydlení, jehož budou vlastníky. To se však jednodušeji řekne, než udělá a oplývat vlastními vybudovanými úsporami a maximalizovanými příjmy není v dnešní době tak jednoduché, zejména u mladých lidí. Není to však neuskutečnitelné. Po ekonomické konjunktuře musí přijít represe a ta na nás dolehla plnou vahou. Nicméně nedostatek financí a horší platební historie ještě nemusí být důvod házet flintu do žita. Vypočítejte si mzdovou a hypoteční kalkulačku, zajděte za finančním poradcem, dbejte na korektně ošetřené právně smluvní kroky a dejte realitnímu trhu co proto. (30.5.2022)