Vícero zemí střední a východní Evropy zvažují kombinaci práce na dálku a v kanceláři

Colliers vydává zprávu “ExCEEding Borders” o kancelářských trzích ve 14 zemích střední a východní Evropy a jejich metropolích s medziročním srovnáním hlavních tržních výsledků z prvního čtvrtletí 2020

Colliers International Česká republika, přední světová společnost v oblasti komerčních realitních služeb a správy investic vydává novou zprávu s názvem „ExCEEding Borders“ s výhledem na 14 metropolí v zemích střední a východní Evropy a s meziročním srovnáním aktivity na kancelářském trhu, která se zaměřuje na pozici pronajímatelů a reakce nájemců na situaci post-COVID-19.  

Očekáváme, že v roce 2020 budou značnou část aktivity na trhu tvořit přejednané a obnovené pronájmy oproti novým smlouvám a před-pronájmům. Mohli bychom zaznamenat více nabídek podnájmů ze strany společností, jež potřebují zmenšit prostory. Nájemné smlouvy budou podléhat větší kontrole ze strany pronajímatel, bank a investorů, za účelem omezení risku ztráty udržitelných příjmů.

Kancelářský trh v metropolích střední a východní Evropy - Q1 2020

Celkový objem trhu s kancelářskými prostory ve 14 metropolích střední a východní Evropy dosáhl na konci prvního čtvrtletí roku 2020 skoro 26,4 milionu metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí roku 2020 dokončili developeři přes 288 000 m² kancelářských ploch. V současnosti je ve výstavbě 3,6 milionu m², které budou dokončeny v následujících 2-3 letech.

Největší dodávku nových kancelářských ploch v regionu jsme zaznamenali ve Varšavě (5,6 milionu m²), v Budapešti (3,7 milionu m²) a v Praze (3,7 milionu m²).

Největší nárůst nové dodávky kancelářských ploch v prvním čtvrtletí 2020 jsme zaznamenali v Bukurešti (78,000 m²), kterou následoval Bělehrad (48,000 m²) a Budapešť (45,560 m²).

Největší množství kancelářských ploch ve výstavbě na konci prvního čtvrtletí roku 2020 bylo ve Varšavě (792,800 m²), Budapešti (582,000 m²) a Bukurešti (380,000 m²).

V meziročním zhodnocení si vzestupný trend zachovala jenom Riga a Bratislava. V ostatních hlavních městech – Varšavě, Praze, Kyjevě, Tiraně a Bukurešti se tento trend snížil.

Česká republika

Rozsah plného dopadu COVIDu-19 na realitní trh v tuto chvíli ještě není rozeznatelný.  Mimořádný stav a většina opatření byly zrušeny. Zbylá opatření nejvíc zasahují do volného času lidí tím, že omezují otevírací doby a kapacitu návštevnosti akcí.

“Trh se pomalu probouzí a společnosti se vracají zpátky do kanceláří. Specificky mezinárodní společnosti stále z velké části pracují z domova, nebo v režimu společenských rozestupů a odpovědného návratu do kanceláří, tak jako to dělá například Colliers v Praze. Můžeme přijet do kanceláře pod podmínkou, že si předem uděláme rezervaci a respektujeme společenské rozestupy a zavedená bezpečtnostní opatření,” vysvětluje Josef Stanko, analytik průzkumu trhu pro Českou republiku.

Některé transakce týkající se pronájmu kanceláří byly během druhého kvartálu pozastaveny nebo zrušeny, ale většina jednání ve finálních a pokročilých fázích se dokončily.

“Ačkoli byl objem pronájmů v prvním čtvrtletí nejmenší za poslední roky, neočekáváme, že nájemci zůstanou dlouhodobě neaktivní. Jako alternativu si budou mnozí hledat víc flexibilní kancelářská řešení”, komentoval Josef Stanko.

“Můžeme pozorovat mírné prodlevy u projektů, které se měly začít stavět, nebo dokončit během druhého čtvrtletí, ale ve většine případů se jednalo o rozdíl jen několika týdnů. Také se dá předpokládat, že některé projekty, které se měly stavět

spekulativně, budou raději se zahájením stavby vyčkávat na určitou úroveň předpronájmu. Závisle od toho, jak jsou jednotlivé projekty financovány, očekáváme,  že investoři budou tento postup požadovat. Výška nájmů a poplatků za služby zůstávají stabilní a český trh si zachoval velmi nízkou míru neobsazenosti dlouho před začátkem stávajíci situace,” dodal Stanko.  

Jaká je pozice pronajímatel?

Pronajímatelé se můžou teď potýkat s tím, že někteří nájemci přehodnocují své realitní strategie s ohledem na velikost prostor (a zvažují jejich zvětšování nebo zmenšování), nebo se budou ohlížet po vice flexibilních či hybridních řešeních, která jim umožní expandovat, nebo si přizpůsobit smlouvy jak je to předepsáno, v rámci rozumných mezí. Toto období přineslo značné výzvy pro investiční trh s kancelářskými budovami, jejichž hodnota se, tak jako u všech typů nemovitostí, odvíjí především od délky smuv a jistoty příjmů od nájemců.

Jak reagují nájemci?

Jedno z hlavních zjištění z našeho globálního dotazníku bylo, že lidé by rádi pokračovali s prací z domova nejmíň jeden nebo dva dny v týdnu i poté, co se situace s COVID-19 uklidní. Věříme, že je důležité otestovat několik scénářů, abysme byli připraveni obnovit rovnováhu a přizpůsobit prostory pracovného prostředí v té správné míře a v správný čas. Společnost Colliers vytvořila plánovač pracovního prostředí “Rebalance your Workplace Planner, který umožňuje organizacím zůstat agilní a proaktivní, místo reaktivní vůči neznámým hospodářským a zdravotním proměnným.     

Hlavní poznatky zprávy:

► Některé společnosti a realitní sektory budou ovlivněny víc než jiné a až za nějaký čas bude možné zhodnotit, jak bude vypadat situace v budoucnu.  Změna se děje neustále, ale při takovém typu krize a její skutečně globální povaze, a v tempu kdy se dostává do hry opravdu ohromující počet proměnných, které ztěžují předvídání směru, kterým se trh bude vyvíjet a vytváření si smysluplných závěrů. 

► Velmi dobře chápeme tlak, pod kterým se momentálně nachází kancelářský sektor a jak lákavé je dělat rychlé nebo emotivní rozhodnutí. Vzhledem k tomu se v současné době odehrávají dizkuze mezi pronajímately a nájemci o tom, jakým směrem se v této těžké době bude ubírat jejich podnikání.

► Odklady splatnosti nájmu a dodatečné pobídky byly nejčastějším řešením v regionu oproti snížení nájmu. Na oplátku za tyto koncese se nájemné smlouvy typicky prodlužují na příslušnou dobu dle dohody.

► Díky příznivému období pro marketingové aktivity za poslední roky v celém regionu a za předpokladu obvyklého pětiletého trvání nájemných smluv, očekáváme, že v roce 2020 budou značnou část aktivity na trhu tvořit přejednané a obnovené pronájmy oproti novým smlouvám a před-pronájmům, v situacích, kdy nebude na zúčastněné strany vyvíjený příliš velký tlak učinit nějaká rozhodnutí, dokud se situace na trhu víc nevyjasní. Také pravděpodobně zaznamenáme více nabídek podnájmů, v případě, že společnosti se budou chtít zmenšovat.

► Pronajímatelé, banky a investoři budou provádět dodatečnou kontrolu a přezkoumání nájemných smluv za účelem omezení rizika udržitelnosti příjmů. Podobně jako na trhu s nájmy se také zpomalila investiční aktivita, také částečně kvůli nejasnosti situace na trhu, ale také kvůli omezení pohybu mezi zeměmi, díky jimž si investoři nemohli prohlédnout nemovitosti.  Očekáváme, že s otevřrním trhů se také obnoví transakce a aktivita se zvýší v druhé polovině roku.

Zprávu si můžehe stáhnout na stránce Colliers International zde. (3.7.2020)