Významné trendy na trhu s nemovitostmi po pandemii COVID-19

Kryštof Míšek, hlavní ekonom Argos Capital

Od vypuknutí covidové pandemie se trh s nemovitostmi stal svědkem dramatických změn, které ovlivnily poptávku i nabídku v tomto sektoru. Mezi tyto trendy patří nejen nové pracovní procesy, ale i další ekonomické a sociální faktory. V rámci svého příspěvku jsem se pokusil na některé z nich podívat blíže.

V důsledku pandemie mnoho lidí přehodnotilo své potřeby v oblasti bydlení. Roste poptávka po domech s větším vnitřním i venkovním prostorem, který umožňuje určitý kontakt s přírodou. V příměstských a venkovských oblastech se razantně zvýšila poptávka, protože lidé hledají větší domy s dvory, daleko od přeplněných center měst. Ve většině měst s více než 1,5 milionu obyvatel došlo ke snížení příplatku za bydlení v městských centrech. Transakce s bydlením ukazují podobný obrázek: ve většině významných aglomerací míra transakcí v městských jádrech klesla, zatímco na předměstích vzrostla.

Dalším významným faktorem, který ovlivňuje trh s nemovitostmi je vzestup práce doma. Pandemie COVID 19 urychlila přechod na práci na dálku (fenomén pracovat tzv. na „remote“), což má významný dopad na trh komerčních nemovitostí. Mnoho společností zmenšuje své kancelářské prostory nebo přechází na hybridní pracovní modely. To vede k přebytku volných kancelářských prostor, zejména v městských oblastech. To má dopad i na stabilitu finančních institucí v budoucnu. Podle údajů společnosti Trepp hrozí bankám do konce roku 2025 splatnost úvěrů pro komerční nemovitosti ve výši 560 miliard USD, kdy řada z nich může být velmi riziková. Náklady na úvěry s pohyblivou sazbou (tzv. floatery) se totiž po razantním růstu sazeb ze strany centrálních bank dostaly na nejvyšší úrovně za více než 15 let.

V neposlední řadě je zde zpomalení výstavby z důvodu předchozího růstu inflace, narušených dodavatelských řetězců a složitějšího financování. Developeři se pak potýkají kromě vysokých cen stavebních materiálů rovněž s náročnými ESG kritérii (především energetická úspornost budov). Tyto faktory mají mít dlouhodobý dopad, který by měl přetrvat až do roku 2030. V konečném důsledku právě to bude mít nakonec opět asi největší vliv na vývoj cen, poptávka se i vlivem migrace může zvyšovat, ale nabídka zůstane poměrně strnulá. (8.3.2024