Zajištění úvěru nemovitostí? Pozor na právní vady, jako je věcné břemeno či předkupní právo

Chceme-li si vzít úvěr například pro nastartování svého podnikání a jsme zároveň vlastníky nějaké nemovitosti, můžeme ji využít jako zástavu. Než však o půjčku požádáme, měli bychom se ujistit, že daná nemovitost nemá žádné právní vady. Jaké jsou a v čem jejich problematika spočívá, vysvětluje Lukáš Hartl, předseda představenstva spořitelního družstva NEY.

Jak firmy, tak soukromé osoby si mohou zažádat o takzvaný zajištěný úvěr – tedy půjčku, za jejíž splacení ručíme věřiteli nemovitostí. Věřitel následně posoudí naši schopnost splácet a také hodnotu nemovitosti, která je pro rizikovost úvěru ze strany banky či nebankovní instituce klíčová. Po úplném splacení úvěru zástavní právo samozřejmě zaniká a nemovitost je plně v našem vlastnictví. „Úvěr však obvykle nelze zajistit bez jakéhokoliv zástavního práva. Pokud odhlédneme od hypotečních úvěrů, kde jsou podmínky trochu jiné, je možné u bank většinou získat úvěr, jehož hodnota se pohybuje  okolo 50 % hodnoty zastavované nemovitosti, u specializovaných nebankovních institucí pak okolo 70 %,“ říká Lukáš Hartl. Po schválení úvěru vzniká takzvané zástavní právo. Nejsme-li úvěr schopni splácet, věřitel má tím pádem zástavní právo realizovat.

Ne každou nemovitost však můžeme jako zástavu využít. Překážkou mohou být především různé právní vady. Časté bývá například takzvané věcné břemeno, jež zajišťuje právo třetích osob využívat nemovitost určitým způsobem. „Může se jednat například o právo dožití pro předchozí majitele, ale také například o právo průchodu nebo právo na přístup k vodě, zaručující sousedům možnost využívání vodního zdroje, který je součástí dané nemovitosti nebo k ní přiléhá,“ vysvětluje předseda představenstva NEY. Existují i různá další, neobvyklá věcná břemena. Setkat se můžeme například s „právem větrného mlýna“, jež třetím stranám zajišťuje možnost zachytávat na pozemku vítr a využívat jej pro energetické účely, například pro provoz větrného mlýna či větrné turbíny.

Zásadní právní vadou je samozřejmě také exekuce uvalená na nemovitost, či zástavní právo. „Je-li již nemovitost zatížena nějakým dluhem, musí být splacen, než bude možné využít ji jako zástavu znovu. Podle zástavního práva se totiž nejprve uspokojuje první věřitel, na toho druhého by tedy tím pádem nic nezbylo,“ říká Lukáš Hartl. Pozor si musíme dát také na smluvní dohody s třetími stranami, které mohou zakazovat prodej nemovitosti či někomu naopak zaručují takzvané předkupní právo. „Dle předkupního práva musí být nemovitost při prodeji přednostně nabídnuta jednomu konkrétnímu kupci,“ vysvětluje předseda představenstva NEY.

Mezi další právní vady patří nejasnosti v majetkových právech – například nedostatky v katastru nemovitostí či neúplná historie převodů vlastnictví nemovitosti –, právní spory typu sporu o dědictví, nezaplacené daně nebo poplatky či třeba nesrovnalosti ve stavebním povolení. „Není-li stavba v souladu se stavebním povolením nebo územním plánem, může to vést k nutnosti demolice či rekonstrukce na náklady vlastníka,“ upozorňuje Lukáš Hartl.

Máme-li tedy v plánu využít svou nemovitost jako záruku při čerpání úvěru, je na místě si předem ověřit, zda je skutečně bezproblémová. (20.2.2024)